專利名稱：抵押擔(dān)保債務(wù)契約和其創(chuàng)建的方法
相關(guān)申請本申請是美國申請序列號08/847,854的部分繼續(xù)申請，該申請于1997年4月28日提出，題為“抵押擔(dān)保債務(wù)契約和其創(chuàng)建的方法”，它依次是1993年6月10日提出的序列號為08/660,713的同名申請的繼續(xù)申請，而該申請又依次是1993年9月28日提出的序號為08/128,455的申請的繼續(xù)申請。
背景技術(shù)：
合作公寓建筑或共同擁有的住宅群已經(jīng)和由單個實體所擁有的建筑或住宅群以及在單個實體中擁有部分股票利息的占有者一起操作了。這樣的合作公寓或住宅的占有人已經(jīng)用他們在單個實體中的可轉(zhuǎn)賣的股票利息作為抵押借到了錢。這樣的單個實體已經(jīng)通過抵押貸款相對于這樣的建筑或住宅群所有權(quán)而借到了錢，這些抵押貸款隨后被包裝為“引出的”抵押保障的證券。
單個家庭住宅通常是以公平的市場價一次出售給一個人，無論是由所有者轉(zhuǎn)賣還是由開發(fā)商或建造商初次發(fā)售。抵押貸款借出資源，例如銀行或其它抵押貸款提供者，相對于公平市場提供貸款、零售住宅的估價。貸方相對于住宅的零售價提供貸款的事實是在單個家庭住宅中不存在批發(fā)市場的間接證據(jù)。
信用保險傳統(tǒng)上已經(jīng)可以由住宅擁有者用作特別為覆蓋單個抵押貸款而制定的策略，而且不能被看作是是意外事故保險。這樣的保險已經(jīng)提高了貸方在特定環(huán)境中提供貸款的積極性。
在住宅擁有者在平衡了任何抵押貸款之外還有足夠的結(jié)余的地方，住宅擁有者已經(jīng)能夠獲得住宅結(jié)余貸款，它的收入可以用于與住宅無關(guān)的目的，例如啟動一筆交易。
在一些像美國這樣的管轄區(qū)域中，房主有絕對的權(quán)利在沒有罰款的情況下預(yù)付住宅貸款。這可能會導(dǎo)致債券的意想不到的流動到那些無法用相同收益的投資代替所謂債券的債券持有者的不利情況。這種不確定性影響了抵押有保障安全性的有價證券的預(yù)測生命，它可能隨著變化的市場條件而變化。這種潛在的可變性被稱為預(yù)付風(fēng)險。
發(fā)明概述本發(fā)明包括一種創(chuàng)建并銷售可銷售的抵押有保障債務(wù)工具的方法，該方法包括創(chuàng)建一種債務(wù)工具發(fā)行實體，它向一組財產(chǎn)所有人借出抵押或其它有留置權(quán)支持的錢，每個財產(chǎn)所有者都擁有他或她的不限制繼承的財產(chǎn)或者財產(chǎn)中的可抵押或可轉(zhuǎn)移利息，相對于這些利息可以放置一個留置權(quán)。每個財產(chǎn)所有人保留他的產(chǎn)權(quán)或者在實體違約期間的利息。本發(fā)明期待該實體獲得來自每個承諾支付他或她的擔(dān)保貸款利息和債務(wù)的財產(chǎn)所有人的交叉抵押的抵押契據(jù)或者留置權(quán)協(xié)議并且；另外，每個其它財產(chǎn)所有人的這樣的債務(wù)受限于他或她該財產(chǎn)的凈值，如果有的話。
發(fā)行或促進債務(wù)工具發(fā)行的實體可以許諾兌付證券債務(wù)，或者可以整合或合并其它人的許諾，例如一組財產(chǎn)所有人，以兌付證券債務(wù)或者可以做到這兩者。無論該實體允諾兌付債務(wù)工具義務(wù)與否，該實體均能從一組財產(chǎn)所有人獲得每個所有人的保證書，他或她a)將支付證券的本金和利息或者至少等于它的總和；或b)同意共同或各自負(fù)責(zé)該組中的所有其它所有人以支付這樣的本金和利息。
來自該組中每個所有人的擔(dān)保由留置權(quán)、抵押或每個財產(chǎn)的其它擔(dān)保契約作為抵押。因而每個債務(wù)工具是由這樣的所有人抵押地、共同地和各自擔(dān)保的。這樣抵押擔(dān)保的證券給債務(wù)工具持有人提供了基本的安全性，即使在每個所有人的總債務(wù)加上合理的限制也是如此，例如限制所有人負(fù)責(zé)其它人的債務(wù)為它自己的住宅中的凈值。
此外，本發(fā)明期待增強債務(wù)工具的信用，該實體可以從這樣的財產(chǎn)所有人獲得財產(chǎn)留置權(quán)和貸款交叉抵押協(xié)議，在該協(xié)議中所有人允諾按照由債務(wù)工具實體所定義或聲明的那樣支付他或她的組(或共同)負(fù)擔(dān)以及該組中的每個其它所有人的負(fù)擔(dān)。財產(chǎn)所有人共同或各自向這樣的實體負(fù)責(zé)彼此的債務(wù)。該實體隨后發(fā)行債務(wù)工具，例如票據(jù)和債券，它們由抵押或留置權(quán)以及交叉抵押協(xié)定所支持。每個財產(chǎn)所有人對超出與他或她自己的財產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的數(shù)量的共享組(或公共)負(fù)擔(dān)的個人義務(wù)可以限制在他或她在財產(chǎn)中的凈值。
本發(fā)明實現(xiàn)了一組財產(chǎn)所有者中的每個成員通過在組成員財產(chǎn)之上放置抵押或其它留置權(quán)來獲取信用，從而支持由融資實體發(fā)行的債券。每個債券由該組中的所有或多個財產(chǎn)來支持。
本發(fā)明的一個特征是，既然每個參與的財產(chǎn)所有者冒著他或她的財產(chǎn)被賣掉的風(fēng)險來擔(dān)保該組中每個成員關(guān)于由該實體發(fā)行的債務(wù)工具(即票據(jù)或債券)的履行，這樣的債務(wù)工具有更高的或增強的信用級別并且將以合理的收益比例銷售。每個單獨的貸款是由簽署貸款的個體的財產(chǎn)上的抵押或其它留置權(quán)作抵押的，而且此外各自的貸款在附加抵押或來自組成員的其它留置權(quán)中是交叉作為抵押的，這進一步保障了這樣的貸款的償還。
本發(fā)明還有一個特征是當(dāng)由該組財產(chǎn)所有者中的一個或多個提前償付貸款時，如果像在實際的財產(chǎn)抵押中那樣允許這樣的提前償付，流向債務(wù)工具持有者的利息收益就由其它財產(chǎn)所有者通過他們的承諾來進行保護，從而調(diào)整給實體的定期付款以覆蓋因為該實體的任何無能而產(chǎn)生的任意虧損，從而以等于或高于向這樣的持有者所許諾的收益比例再投資本金。這個特征下面的責(zé)任受限于每個房主的從屬財產(chǎn)中的凈值。
本發(fā)明還有一個特征是該組財產(chǎn)所有者有一個由他們在該組中的參與而引起的公共性，該公共性可能包括物理鄰近性、該實體中的共享所有權(quán)和公共設(shè)備中的參與以及社交程序，這些可能由債務(wù)工具實體擁有或管理，或者不由其擁有或管理。
本發(fā)明的一個附加特征是組織實體可以和其它這樣的實體一起參加交叉抵押協(xié)定，以便創(chuàng)建再保險聯(lián)營，多個實體中的一個實體。這種情況下沒有任何個人財產(chǎn)所有者責(zé)任會擴展到他或她的財產(chǎn)中的凈值之外。
本發(fā)明的另一個特征是每個實體中參與者的數(shù)量足夠少以便促進成員的一致性，這些成員相互之間可以很熟悉，而同時每個實體中參與者的數(shù)量又足夠多以確保把來自保險精算觀點的風(fēng)險充分地分散開。已經(jīng)確定這個數(shù)字在目前大約是三百個財產(chǎn)所有者。無論這個數(shù)字是多少，一個實體中的會員總數(shù)都將試圖接近它。已經(jīng)顯示出鄰居間的熟悉以照顧在一個團體中的良好感覺以及財產(chǎn)所有者對適當(dāng)?shù)胤謸?dān)住宅債務(wù)義務(wù)的愿望；還顯示出風(fēng)險聯(lián)營之大足以在沒有大的破壞的情況下吸收單個的負(fù)面體驗，并將有更低的保險率和更高的信用級別的資格。
本發(fā)明的一個附加特征是信用保險的潛能作為由代表財產(chǎn)所有者利益的實體所獲得的整個意外事故保險協(xié)定的一個方面。該實體中的交叉抵押把信用違約當(dāng)作組意外事故而不是個別事故。因為這個原因，可能會誘使意外事故保險公司把信用保險包括成為與火災(zāi)或其它意外事故保險不可區(qū)分的保險，可以把這種保險提供給該實體或它的財產(chǎn)所有者。通常，信用保險在保險業(yè)標(biāo)準(zhǔn)包括通常與房屋提供或租賃無關(guān)的過去的分期付款債務(wù)償還實踐的地方主要是基于“道德”風(fēng)險的。本發(fā)明將允許由使用儲備和應(yīng)繳股款的實體在內(nèi)部吸收第一層信用風(fēng)險，因而只要求在商業(yè)上解決第二層風(fēng)險。第二層風(fēng)險可能受限于形勢，例如10％甚至更多的房主同時違約的情況。這種情況很難出現(xiàn)而且可能引起這種情況的事件大約和意外事故保險一樣比普通信用保險有更多的共同之處。因此，財產(chǎn)和意外事故風(fēng)險的保險商，與信用風(fēng)險保險商相反，將有專門的技術(shù)來承保這樣的信用保險，這也是由本發(fā)明使之成為可能的一個特征。用火災(zāi)保險整頓信用保險將會創(chuàng)造保險業(yè)效率并增強該實體的整體信用價值，因而降低利息成本。
本發(fā)明還有一個特征是可以預(yù)先把財產(chǎn)所有者組織成一個實體以便在住宅訂購之前獲得來自固定貸方或債券包銷人或債券訂購者的籌措資金契約。這個預(yù)付契約將保證短期借款的安全，這樣由多個住宅的實體進行的大量訂購可能會產(chǎn)生購置成本上的真正的折扣。大量訂購產(chǎn)生以批發(fā)價進行的批發(fā)訂購。這個折扣將適用于每個房主作為“財政上的汗水凈值”，并且可能會消除預(yù)付定金的需要以滿足貸方的凈值需求。通常，“汗水凈值”是由房主候選人通過提供手工勞動以增加候選人財產(chǎn)而掙得的，并由此掙得了它的部分價值或部分收購價格；在本發(fā)明下面“汗水凈值”是由房主通過同意和其它人一起加入一個組而掙得的，批發(fā)價，低于獨立估價的零售價。為后來的零售而單獨提供的住宅可能會被標(biāo)以完整的零售價，它將包括在零售價和最初購買時的批發(fā)價之間的差額再加上任意后來的估價。
本發(fā)明還有一個特征是該實體識別房主組織的候選人，批準(zhǔn)候選人參加，收取他們的每月付款，并強迫執(zhí)行個自的義務(wù)；這有效地允許了借款人按照“以貨代款”服務(wù)執(zhí)行買賣、信用認(rèn)可、服務(wù)以及正常地增加貸方成本的強制功能；因此，在仍然向貸方提供相同級別的現(xiàn)金返還的同時更低的利息比例也是可能的。更低的利息比例對增加履行的概率有一定效果，并因此增強了借方信譽。
本發(fā)明還有一個特征是通過購買折扣或其它手段獲得的凈值可以使債券或其它形式的持久融資證券的銷售大量超過該實體財產(chǎn)所有者的的財產(chǎn)的總成本，但不超過全部財產(chǎn)的合計公平市場價值。通過這種方法，該實體可以獲得資金，并可用之于賺取收入的努力，例如小型商業(yè)的操作或商業(yè)房地產(chǎn)的收購。既然這樣的過剩資金的成本將被包括進每月的財產(chǎn)所有者付款之中，這些資金也可以用來調(diào)節(jié)來自政府機構(gòu)的額外資金，例如美國小型商業(yè)管理處。
本發(fā)明還有一個特征是可以創(chuàng)建國際二級市場以交易實體債券，通過多個實體的交叉抵押結(jié)構(gòu)將使得這個市場能夠生存下去。多個實體的交叉抵押結(jié)構(gòu)將減少對政治風(fēng)險的恐懼并可以吸引來自國際實體的政治保險，例如世界銀行或聯(lián)合國。由這樣一個市場所提供的流動性將進一步減少融資的成本，并由此提高財產(chǎn)所有者的支付能力并增強整個有創(chuàng)造力的策略的力量。這樣的市場可以是基于因特網(wǎng)的，原因在于它的國際性本質(zhì)。
由多個實體的交叉抵押而使之成為可能的本發(fā)明的另一個特征將是與小型商業(yè)或其它冒險的成功有關(guān)的信息的交換。這些實體中的實體將充當(dāng)觀念和信息的交換中心，這些觀念和信息包括住宅構(gòu)造、建造技術(shù)以及適于這樣的實體(使用并非專為住宅而保存的資金)啟動并操作的商業(yè)模型的清單。因而這樣的觀念和信息將適用于所有這些實體的收益。
本發(fā)明的最終特征是債券的資產(chǎn)組合按組發(fā)行房主債務(wù)可以由以交錯的時間速率到期的單個債券組成，這樣所有債券的平均到期接近類似住宅的平均持有時間；把到期時間錯開，這樣該實體就一年一次或半年一次地重新籌措資金或者輪轉(zhuǎn)它的部分債務(wù)。連續(xù)不斷的再次融資的行動允許該實體從任意原因的房主債務(wù)的付款中吸收現(xiàn)金，而這最大的可能就是把住宅出售給了選擇了不使用實體融資的另一個當(dāng)事人。其結(jié)果是如果那是該實體的輪轉(zhuǎn)頻率的話，可能沒有以足夠包括所承諾的收益的比率被投資出去的多余現(xiàn)金將有超過六個月的時間無法使用。由再投資反向差幅而引起的任意赤字將小到足以被吸收作該實體的常規(guī)花費。這個特征將使得該實體能夠向債券購買者提供免于預(yù)付風(fēng)險的證券，并由此減少了借貸開銷。
附圖描述

圖1是一個框圖，顯示了實體、個人和本發(fā)明的單元之間的關(guān)系和相互作用。
圖2和2A是流程圖；圖3和3A是流程圖；圖4是個人和實體之間相互關(guān)系的示意圖；以及圖5是更進一步的流程圖。
優(yōu)選實施方案描述債務(wù)工具發(fā)行實體(這里稱“實體”)發(fā)行一系列由債券持有人購買的債券(圖1)。這些債券已經(jīng)錯開了到期的日期并且由法律或者一組財產(chǎn)住宅擁有者的其它財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所支持。每個債券在發(fā)行時是由一組財產(chǎn)中的每個產(chǎn)權(quán)所支持的。如果任意個別房主的抵押貸款是當(dāng)場用現(xiàn)金支付的，該抵押就被從保護債券持有者的抵押聯(lián)營中清除，而且由負(fù)擔(dān)等價現(xiàn)金的收益所代替。通過向所有財產(chǎn)所有人周期性地增加負(fù)擔(dān)而使得所招致的收益中的任何變化接近債券持有人。
實體借款給組中的財產(chǎn)所有者以為購買財產(chǎn)提供資金，使用橋式貸款或其它資金，由抵押或每個財產(chǎn)上的留置權(quán)以及固定的貸方和債券購買者/擔(dān)保人的保證書來擔(dān)保，然后發(fā)行債券或票據(jù)以在財產(chǎn)收購?fù)瓿芍髢斶€短期資金。抵押契約可以由該實體持有，或者作為選擇也可以放在第三方的保管之中以在萬一違約的情況下保管證券持有人的收益。如果一個財產(chǎn)持有者在他或她的付款中違約，實體就調(diào)整該組中所有其它沒有違約的財產(chǎn)持有者的月付款以彌補這個不足。因而，一個甚至幾個個別的財產(chǎn)持有者的違約可能不會引起相對這些證券持有者的違約。
實體可以和管理服務(wù)單位訂立合同以計算并收取該組的定期付款，定期付款通常是按月支付，取決于該實體需要用來如期償付定期債務(wù)的錢，包括對債券持有者的債務(wù)。這些債務(wù)包括1)在任意期間該實體的債券上到期的本金2)應(yīng)付給債券持有者的利息3)因為預(yù)付或違約而丟失或獲得的錢；以及4)其它花費。
實體可以是非贏利的或贏利的公司或別的形式的商業(yè)實體。其中實體由財產(chǎn)持有者擁有，而且定期付款加上投資收入超出了該實體的需求，可以產(chǎn)生出給實體所有人的紅利或其它分配。
除了實際的財產(chǎn)之外，本發(fā)明包括所有其它類型的財產(chǎn)或這樣的財產(chǎn)中的利息，這些財產(chǎn)可以包括汽車、盤存、可接收的帳單等。
實例I債券發(fā)行實體(“實體”)借給一組10個財產(chǎn)所有人中每個人兩萬美元($20,000)并從每個財產(chǎn)所有人收回抵押契約，每個財產(chǎn)所有人以固定或變化的利息比率在他或她的房子或住宅中擁有不限制繼承的產(chǎn)權(quán)，而抵押契約規(guī)定了在萬一任意的他或她的債務(wù)違約的情況下可以出售他或她的財產(chǎn)以全部或部分補償這樣的違約。實體還從每個財產(chǎn)所有者獲得一份貸款協(xié)議，財產(chǎn)所有人在該協(xié)議中承諾按月付給該實體用來如期償付它的債務(wù)以兌付實體的債券發(fā)行協(xié)議所必需的付款。特別地，每個財產(chǎn)所有人貸款協(xié)議規(guī)定在一定程度上當(dāng)這10個所有人中的任意一個在按月付款中出現(xiàn)了任何違約時，實體可以按照用以如期償還甚至超過它對債券持有人的當(dāng)前債務(wù)所必需的金額來增加其他沒有違約的財產(chǎn)所有人的月付款。在貸款協(xié)議中還規(guī)定了任意財產(chǎn)所有人的預(yù)付款要求實體以低于預(yù)付款人和抵押人所正在付出的比率投資這樣的預(yù)付款，這是進一步增加月付款的適當(dāng)基礎(chǔ)。
實體隨后以從1年到20年這樣交錯開的到期時間發(fā)行一組20個一萬美元($10,000)的債券，這些債券由實體的信用加上財產(chǎn)所有人的10個交叉抵押的抵押貸款契約所支持。可以有意地設(shè)置成10年的平均到期時間以使范例市場中住宅的期望平均持有周期相平行。在售出或即時支付之前就到期的債券將由實體出售以清償債務(wù)，即時支付可以提供資金以補償債券，實體將努力維持到期時間的混合，它的平均到期時間接近于市場中的平均住宅持有周期。
實體優(yōu)選地雇傭一個管理服務(wù)單位以投資這樣的月付款和預(yù)付款，如果有的話，并且計算和重新核算月付款，因為它們在財產(chǎn)所有人貸款的生命期中是變化著的?？梢杂脭?shù)字計算機或其它計算設(shè)備來計算1)到期的每個月利息支付2)由于預(yù)付或違約而丟失或獲得的錢3)其它花費以及4)如果本金到期時的本金支付。
實例II計劃以一千五百萬美元($15,000,000)的總價值開發(fā)三百套五萬($50,000)美元的住宅。把300個房主組織起來并形成一個公司。該公司獲得了以零售價打折20％交付這300套住宅的契約，即四萬美元($40,000)一套。所有房主候選人同意交叉抵押彼此的抵押貸款契約并同意把這樣的契約和相關(guān)聯(lián)的財產(chǎn)納入該公司，使公司能夠相對于房主的集體抵押品自己發(fā)行債券。從債券包銷人那里請求并接收委托以承保這些債券。獲得財產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)和橋式貸款以開發(fā)這300套住宅。當(dāng)占有了實際地產(chǎn)時，為這些住宅估價的90％或一千三百五十萬美元($13,500,000)發(fā)行債券。一千二百萬美元($12,000,000)用來支付每套住宅$40,000，通過回收短期或建筑貸款。一百五十萬美元的凈值，更少的承銷花費，例如二十萬美元($200,000)，可以用作儲備或用于小型商業(yè)中的投資。
實例III實例1中的實體或?qū)嵗齀I中的公司可以(1)在包括了信用保險特征以包括單個房主的超額違約的地方安排集團所有制和意外事故保險(2)與公共放貸機構(gòu)談判，例如世界銀行或小型商業(yè)管理處，以平衡用在進一步投資中的實體融資超額以刺激經(jīng)濟活動(3)向服務(wù)實體，例如循環(huán)國際對手小型商業(yè)顧問上訴，(4)管理并強制施行付款收取和單個房主的債務(wù)。
實例IV實例1中的實體和財產(chǎn)所有者或者實例II中的公司，其中兩個或多個地理上相關(guān)的或分散地域中的這樣的實體或公司，包括處于不同國家的這樣的實體或公司，都是關(guān)于由每個實體或公司發(fā)行的債券而交叉抵押的，其中這樣的債券可以進行國際交易。
實例V實例V中的實體和財產(chǎn)所有者排列，其中兩個或多個處于地理上分離的地區(qū)的這樣的實體，其實體債券是交叉抵押的，而且其中的債券被進行國際交易。
實例VI通過使用可編程計算機來實踐實例I。對計算機進行編程以按照圖2和圖2A的流程圖中的計劃執(zhí)行下列步驟和任務(wù)。
可以通過像因特網(wǎng)這樣的計算機網(wǎng)絡(luò)把本發(fā)明的實踐、不同的個體和組織連接起來。通過這樣的連接，把信息、資金轉(zhuǎn)移、報告、合法的契約條款以及用于存儲和處理的其它信息輸入到一個中心處理計算機中，它服務(wù)于控制這里所描述的過程的實體或公司，所有這些都如同圖3上的設(shè)計圖所示。
實例VII用可編程計算機實踐實例II。把信息和指令輸入到用于存儲和處理的計算機中并輸出數(shù)據(jù)以在事務(wù)發(fā)生時通知公司；編譯信息，并且另外還幫助公司的操作。
實例VIII實例II的系統(tǒng)中由實體來增加購買住宅的金額，實體用從1年到15年改變到期時間來發(fā)行債券。平均到期時間是7年半，這個時間在六年到8年的范圍之中，而這個范圍是美國房主在他或她在因為出售住宅的原因而預(yù)付抵押之前的平均時間周期，隨利息比率或其它原因而變化。因為涉及了300個抵押契約，因而可以預(yù)測平均或中間的預(yù)付比率。因為每年都將有債券到期，公司將經(jīng)歷所招致的輪轉(zhuǎn)成本以便以最高的實用利息比率利用現(xiàn)金?？梢酝ㄟ^在由使用因特網(wǎng)和萬維網(wǎng)而變得更有效的世界債務(wù)市場中尋找融資來減少輪轉(zhuǎn)成本。
實例IX對計算機進行編程按照圖4和圖4A的流程圖中上的計劃執(zhí)行實例II的步驟和任務(wù)。
實例X作為本系統(tǒng)的一個更進一步的實例，對計算機進行編程以接收信息和數(shù)據(jù)并以圖5的流程圖和圖4的實體示意圖中的報告計劃的形式輸出數(shù)據(jù)。
本系統(tǒng)幫助一個組創(chuàng)建一個實體以購買、融資并在一個基本的和可以忍受的時間段上提供服務(wù)的正確操作需要領(lǐng)導(dǎo)和預(yù)先的組織以在一開始就獲得一組預(yù)期的房主。重要的第二步是通過信用檢查和其它方法篩選初始組以獲得最終的一組房主，他們在放貸給這個組上是同等的，該組的每個成員都有資格購買住宅、同意交叉抵押；維持他們的抵押契約并通常支持該實體。完成這個選擇過程的領(lǐng)導(dǎo)可以來自教學(xué)、社會中或其它來源的社會實體。
服務(wù)于一組房主或預(yù)期房主的實體或公司可以由其它社會組織創(chuàng)建或在它們之外創(chuàng)建，例如教會團體、共濟會、種族實體、政治團體或公共社會團體。在這樣的團體的成員之間強迫房主自愿承諾在其它人拖欠或違約時支付的有效應(yīng)的債券增加了完成這樣的承諾的可能性。
公司或?qū)嶓w按照上述實例中更加詳細的描述執(zhí)行它的功能。另外，公司或?qū)嶓w可以在商業(yè)中投資，包括服務(wù)于包括房主在內(nèi)的公眾的商業(yè)。還可以通過在商業(yè)管理、市場、金融和法律領(lǐng)域獲得的免費服務(wù)要求專業(yè)幫助以援助這樣的商業(yè)和其它商業(yè)。
可以通過分析在潛在的房主答應(yīng)對實體或公司負(fù)責(zé)時會發(fā)生什么來總結(jié)本系統(tǒng)的收益和義務(wù)。下面是收益和所承擔(dān)的義務(wù)收益1)房主收到更低信息比率的抵押；2)房主滿意于沒有預(yù)付定金或者減少了的預(yù)付定金；3)如果該實體是營利公司或?qū)嶓w，他或她可以接收股票財產(chǎn)和所付的股息；4)公司或?qū)嶓w可以購買過去的股票；以及5)或許可以用提供了流動性的股票創(chuàng)建一個市場。
義務(wù)1)交叉抵押協(xié)議，它優(yōu)選地受限于房主的住宅中的凈值利息；2)可以由意外事故保險和由相關(guān)實體承擔(dān)的義務(wù)來限制交叉抵押義務(wù)；以及3)房主受限于在承諾的違約期的末尾因為不支付抵押而被取消抵押回贖權(quán)。
權(quán)利要求
1.一種債務(wù)工具，由實體發(fā)行給債務(wù)持有者，該實體合并償還本金并向一組所有人中多個單獨的財產(chǎn)所有人支付利息的承諾，其中每個財產(chǎn)所有人都可能妨害他或她的財產(chǎn)用于可能發(fā)生的銷售以擔(dān)保所合并的承諾。
2.權(quán)利要求1的工具，其中實體是關(guān)于債務(wù)工具的立約人。
3.權(quán)利要求1的債務(wù)工具，其中每個財產(chǎn)所有人妨礙他或她的實際財產(chǎn)以保護這樣的工具。
4.權(quán)利要求1的債務(wù)工具，其中每個財產(chǎn)所有人同意向?qū)嶓w定期付款，由該實體用在補償對債務(wù)持有人的負(fù)債中。
5.權(quán)利要求4的債務(wù)工具，其中用來來計算定期付款的計算裝置包括i)確定裝置，用于確定(1)這樣的債券的數(shù)量和到期日期；(2)這樣的債券的利息金額和到期日期；和在特定日期上所需的其它金額。ii)輸入裝置，用于輸入這樣的確定到包括可編程計算裝置的計算裝置中；和iii)操作裝置，用于使計算裝置確定為滿足融資實體的財政需要而需要的財產(chǎn)所有人定期付款的數(shù)量和到期日期。
6.一種由融資實體發(fā)行的債務(wù)工具，而且該債務(wù)工具包括該實體所訂立的契約，債務(wù)工具由財產(chǎn)留置權(quán)和由一組財產(chǎn)所有人所簽的貸款協(xié)議來確保，貸款協(xié)議允許a)取消該財產(chǎn)的抵押回贖權(quán)以滿足這樣的實體在這樣的債務(wù)工具下的契約；和b)貸款協(xié)議需要該組中每個財產(chǎn)所有人付給這樣的實體的可調(diào)節(jié)的定期付款，付款由這樣的實體在必要的時候進行調(diào)節(jié)以允許這樣的實體按期償付它的債務(wù)工具的協(xié)定。
7.權(quán)利要求6的債務(wù)工具，其中財產(chǎn)是實際財產(chǎn)。
8.權(quán)利要求6的債務(wù)工具，其中財產(chǎn)是個人財產(chǎn)。
9.權(quán)利要求7的債務(wù)工具，其中財產(chǎn)在法律上由財產(chǎn)所有人不限制繼承地持有。
10.一種創(chuàng)建債務(wù)工具的方法包括1)使實體從一組財產(chǎn)中的每個財產(chǎn)所有人獲取抵押保障的承諾，這些承諾共同或各自使所有者關(guān)于債務(wù)工具支付本金和利息；和2)使這樣的實體發(fā)行上述債務(wù)工具。
11.一種創(chuàng)建并銷售可銷售的由留置權(quán)支持的債務(wù)工具的方法包括a)創(chuàng)建融資實體以籌措多個財產(chǎn)，借錢給一個組中的多個財產(chǎn)所有人，此后使這樣的實體i)借錢給這樣的財產(chǎn)所有人；ii)從該組中的所有者那里獲得交叉抵押的留置權(quán)和貸款協(xié)議，這些財產(chǎn)所有人承諾定期支付他或她自己的以及每個其他所有者的a)到期的利息；b)由任意抵押預(yù)付款引起的這樣的實體的花費；c)其它規(guī)定的負(fù)擔(dān)；iii)發(fā)行由交叉抵押的留置權(quán)和貸款協(xié)定支持的工具；和iv)銷售這樣的工具。
12.權(quán)利要求11的方法，其中每個財產(chǎn)是一個單獨的建筑中的一個住宅。
13.權(quán)利要求11的方法，其中在一個單獨的建筑中有多個住宅，每個所有者持有他或她的住宅的契據(jù)產(chǎn)權(quán)。
14.權(quán)利要求6的方法，其中留置權(quán)由第三方保管人持有直到財產(chǎn)所有人違約。
15.權(quán)利要求11的方法，其中財產(chǎn)所有者的定期付款要求由金融實體進行定期的調(diào)整，由下列步驟確定付款i)確定這樣的債券的數(shù)量和到期日期；ii)確定這樣的債券的到期利息的數(shù)量和到期日期；iii)確定在特定日期上所需的金額；iv)把這樣的決定輸入到包括可編程計算裝置在內(nèi)的計算裝置中；和v)操作計算裝置以確定滿足金融實體的金融需要所要求的財產(chǎn)所有者定期付款的數(shù)量和到期日期。
16.權(quán)利要求10的方法，其中每個財產(chǎn)所有者責(zé)任受限于他或她的住宅中的凈值。
17.權(quán)利要求10的方法另外還有創(chuàng)建第二個實體的步驟并且使每個實體相互交叉抵押從它的財產(chǎn)所有者獲取的承諾。
18.創(chuàng)建房主社團的方法包括1)提供一個實體，它為這樣的房主提供融資以幫助他們購買住宅；和2)用抵押擔(dān)保的承諾向這樣的房主發(fā)行抵押契據(jù)，這些承諾共同或各自使每個房主負(fù)責(zé)等于他或她的住宅的價值，以為接收這樣的抵押契據(jù)的社團中的每個其他房主支付本金和利息。
19.權(quán)利要求18的方法，其中實體以打折價格大量購買房子以轉(zhuǎn)售給房主。
20.權(quán)利要求10的方法，其中財產(chǎn)所有者是社團成員。
21.權(quán)利要求10的方法，其中實體購買信用保險以給財產(chǎn)所有者的付款保險。
22.權(quán)利要求18的方法，其中實體獲得資金并投資該資金給收益生產(chǎn)人。
23.權(quán)利要求18的方法包括下列步驟使實體購買信用保險以給房主的付款保險。
24.權(quán)利要求18的方法，還有使實體發(fā)行變化的到期時間的票據(jù)和債券的進一步的步驟
25.權(quán)利要求24的方法，其中票據(jù)和債券的平均到期時間在6年到8年之間。
26.一種組織一組房主以購買并為這樣的住宅籌措資金的方法包括提供領(lǐng)導(dǎo)者以得到一組潛在的房主；創(chuàng)建一個實體以為這樣一組潛在的房主購買并為住宅籌措資金；使該實體獲得橋式貸款以為這樣的潛在房主購買住宅；從所有人購買這樣的房子并使所有人移交產(chǎn)權(quán)給各個潛在的房主；同時使該實體從這樣的房主獲取抵押，包括交叉抵押承諾；使該實體用交錯開的到期時間發(fā)行債券以還清橋式貸款；和使該實體從房主那里收取定期付款，可以調(diào)整這些付款以解決房主的欠款。
27.權(quán)利要求26的方法，其中產(chǎn)權(quán)移交是不限制繼承的。
全文摘要
由一個實體發(fā)行給持有人的債務(wù)契約,這些契約由一組財產(chǎn)所有者支持,每個財產(chǎn)所有者擁有一個單獨的財產(chǎn),該實體從每個所有者獲得交叉抵押的留置權(quán)和貸款協(xié)定,所有者在貸款協(xié)定中承諾向該實體支付他或她的定期付款,如果發(fā)生了違約,要支付每個其它所有人的定期付款。創(chuàng)建并服務(wù)這樣的契約的方法包括計算設(shè)備的使用。該系統(tǒng)包括預(yù)先組織的努力以集合一個潛在的財產(chǎn)所有者的對等放貸組織并使該實體使用臨時資金以低于市場的價格購買住宅,這些臨時資金以后由債券融資所合并。
文檔編號G06Q40/00GK1423788SQ00818374
公開日2003年6月11日 申請日期2000年11月9日 優(yōu)先權(quán)日1999年11月12日
發(fā)明者威廉E·柯克西 申請人:威廉E·柯克西