用于房地產(chǎn)開發(fā)自動估價的系統(tǒng)和方法
【專利摘要】本發(fā)明公開了一種用于自動確定房地產(chǎn)開發(fā)估價的系統(tǒng)和方法的示例。在各個實施例中，所述系統(tǒng)和方法可以接收在所述開發(fā)中被構建的財產(chǎn)的信息。所述系統(tǒng)和方法可以使用自動估價模塊(AVM)來計算所述財產(chǎn)的估價并至少部分地基于所述AVM估價確定所述開發(fā)的估價。在一些實施例中，所述系統(tǒng)和方法可以預測所述財產(chǎn)的市場需求并生成用于所述財產(chǎn)的計劃銷售的銷售時間線。所述系統(tǒng)和方法可以用于估價住宅的、商業(yè)的或混合用途的房地產(chǎn)開發(fā)。
【專利說明】用于房地產(chǎn)開發(fā)自動估價的系統(tǒng)和方法

【技術領域】
[0001] 本發(fā)明涉及一種用于確定房地產(chǎn)開發(fā)的估價的系統(tǒng)和方法。

【背景技術】
[0002] 為了開發(fā)不動產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以，舉例來說，購買財產(chǎn)，確定土地使用和開發(fā) 計劃，雇傭承包商、工程師、建筑師、或施工人員按照計劃在財產(chǎn)上建造構筑物，在市場上向 終端購買者出售完成的開發(fā)物，以及整合并負擔所開發(fā)項目的經(jīng)費。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī) 模和范圍的增大，預估開發(fā)成本和預期利潤的任務變得越來越復雜。


【發(fā)明內(nèi)容】

[0003] 用于自動確定房地產(chǎn)開發(fā)的估價的系統(tǒng)和方法的示例被公開。在各種實施例中， 該系統(tǒng)和方法可以接收在開發(fā)中被構建的財產(chǎn)上的信息（被稱為"虛擬財產(chǎn)"）。該系統(tǒng)和 方法可以使用自動估價模型（AVM)對虛擬財產(chǎn)進行計算估價并至少部分基于AVM估價確定 用于開發(fā)的估價。在一些實施方式中，該系統(tǒng)和方法可以預測對財產(chǎn)的市場需求并生成用 于所計劃的財產(chǎn)銷售的銷售時間線。該系統(tǒng)和方法可以用來估價住宅的、商業(yè)地產(chǎn)的、或混 合使用的地產(chǎn)的開發(fā)。
[0004] 一方面，公開了一種確定房地產(chǎn)開發(fā)的估價的方法。該方法包含接收用于與地理 區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)相關聯(lián)的多個虛擬財產(chǎn)的信息，每個虛擬財產(chǎn)代表了在房地產(chǎn)開發(fā)中 已經(jīng)被構建或計劃被構建的財產(chǎn)。該方法還包含使用一個或多個自動估價模型（AVM)對每 個虛擬財產(chǎn)進行自動估價，以及通過由物理計算系統(tǒng)所進行的指示的執(zhí)行來至少部分地基 于每個虛擬財產(chǎn)的自動估價確定用于房地產(chǎn)開發(fā)的估價。
[0005] 另一方面，公開了一種用于確定房地產(chǎn)開發(fā)估價的系統(tǒng)。該系統(tǒng)包含非瞬變的計 算機存儲，其被配置存儲：（1)用于與地理區(qū)域中的房地產(chǎn)開發(fā)相關聯(lián)的多個虛擬財產(chǎn)的 信息，每個虛擬財產(chǎn)代表在房地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)被構建或計劃被構建的財產(chǎn)，以及（2)對于 多個虛擬財產(chǎn)中的每個的至少一個估價。該系統(tǒng)還包含與非瞬變計算機存儲相連通的物理 計算系統(tǒng)。該物理計算系統(tǒng)可以被程序化以至少部分地基于對每個虛擬財產(chǎn)的估價確定房 地產(chǎn)開發(fā)的估價。
[0006] 另一方面，公開了一種非瞬變計算機存儲，其具有存儲在其中用于確定房地產(chǎn)開 發(fā)的估價的計算機可執(zhí)行指令。該計算機可執(zhí)行指令包含用于訪問以下內(nèi)容的指令：（1) 與地理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)相關聯(lián)的多個虛擬財產(chǎn)的信息，每個虛擬財產(chǎn)代表在房地產(chǎn)開 發(fā)中已經(jīng)被構建或計劃被構建的財產(chǎn)，以及（2)用于多個虛擬財產(chǎn)的每個的至少一個估 價，并至少部分地基于每個虛擬財產(chǎn)的估價確定用于房地產(chǎn)開發(fā)的估價。
[0007] 所公開的任何一個方面中的房地產(chǎn)開發(fā)可以包括住宅房地產(chǎn)的開發(fā)。
[0008] 在本申請中所描述的主題的一個或多個實施方式的細節(jié)結合附圖和以下的說明 書被提出。其他特征、方面、以及優(yōu)點將參考說明書、附圖、以及權利要求書變得顯而易見。

【專利附圖】

【附圖說明】
[0009] 圖1為概要地示出了確定房地產(chǎn)開發(fā)估價的系統(tǒng)的示例框圖。
[0010] 圖2示出了匯總了用于房地產(chǎn)開發(fā)估價的報告的示例。
[0011] 圖3示出了用于房地產(chǎn)開發(fā)的市場需求和銷售時間線報告的示例。
[0012] 圖4為示出了用于確定房地產(chǎn)開發(fā)估價的方法的示例流程圖。
[0013] 圖5為示出了用于確定房地產(chǎn)開發(fā)估價的方法的選擇性示例的流程圖。
[0014] 圖6為確定房地產(chǎn)開發(fā)的市場需求預測和銷售時間線的方法的示例流程圖。
[0015] 縱覽全部附圖，附圖標記可以被重新使用以指示所參考元件之間的一致性。附圖 被提供以闡釋此處描述的示例的實施例以及并非意在限制本發(fā)明的保護范圍。

【具體實施方式】
[0016] 鐘述
[0017]估價房地產(chǎn)開放項目可以是有挑戰(zhàn)性的并可以包含很多不充分知曉的數(shù)據(jù)輸入 或推測性的假設。相應地，本發(fā)明提供了系統(tǒng)的示例以及可以用來提供對房地產(chǎn)開發(fā)進行 自動估價的方法。舉例來說，該系統(tǒng)和方法可以基于在開發(fā)區(qū)域中計劃構建的特定類型財 產(chǎn)（"虛擬財產(chǎn)"）的預測值預測房地產(chǎn)開發(fā)的整體值。開發(fā)的整體值可以包括在開發(fā)中帶 有便利設施的完全開發(fā)的預估價?？梢蕴峁┕纼r的上限和/或下限。進一步，在一些實施 例中，單獨財產(chǎn)的預期銷售價格的時間線可以被提供。
[0018] 相應地，對房地產(chǎn)開發(fā)的計劃、估價、或銷售關注的地產(chǎn)開發(fā)商、住宅建筑商、社區(qū) 總體規(guī)劃開發(fā)商、地產(chǎn)銀行、貸款方、融資人、市民、或投機者等可以使用本公開的系統(tǒng)和方 法來確定用于開發(fā)的預估價。該系統(tǒng)和方法的使用可以估價不同的土地用于開發(fā)的使用場 景、構建以及銷售的時間線等。用戶可以確定用于各種不同項目開發(fā)計劃的預估價以便，舉 例來說，確定提供用于開發(fā)的最高估價的計劃、提供最短時間線的計劃、提供最少開發(fā)成本 的計劃，等等。該預估價還可以用來確定是否購買土地用于開發(fā)，是否對開發(fā)融資（如果 是，那么該融資多少），以及確定開發(fā)商的獲利退出策略。
[0019] 該系統(tǒng)和方法的示例的實施方式將以住宅房地產(chǎn)為背景進行描述，其中獨戶住房 (例如，房屋、公寓、城鎮(zhèn)房屋）為在根本所有權上構建的。然而，下列示例被提供來闡述該 系統(tǒng)和方法而非限制。在其他的實施方式中，該系統(tǒng)和方法可以確定用于商業(yè)地產(chǎn)或混合 使用地產(chǎn)（例如，住宅以及商用）開發(fā)的估價。
[0020] 示例的房地產(chǎn)開發(fā)估價系統(tǒng)
[0021] 圖1為概要地示出了系統(tǒng)100的示例的框圖以確定房地產(chǎn)開發(fā)的估價。該示例系 統(tǒng)100包括可以在諸如計算機服務器這樣的一個或多個實地計算系統(tǒng)上被托管在服務器 上或在其上執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)估價系統(tǒng)104。該估價系統(tǒng)100可以與存儲了用于確定房地 產(chǎn)開發(fā)的估價的財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)（以下將進一步描述）的一個或多個數(shù)據(jù)存儲108a、108b連 通。該數(shù)據(jù)存儲l〇8a、108b可以在任何類型的計算機存儲介質(zhì)上實施。一些數(shù)據(jù)存儲對于 估價系統(tǒng)104可以為本地的（例如，該數(shù)據(jù)存儲108a)以及其他數(shù)據(jù)存儲可以為通過網(wǎng)絡 116連接到系統(tǒng)104的遠程數(shù)據(jù)（例如，數(shù)據(jù)存儲108b)。舉例來說，該估價系統(tǒng)104可以通 過網(wǎng)絡116訪問來自第三方數(shù)據(jù)提供者的財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)。雖然在圖1中的該示例系統(tǒng)100 示出了兩個數(shù)據(jù)存儲l〇8a、108b，但是任意數(shù)量的數(shù)據(jù)存儲（例如，1、3、4、5或更多）可以 被使用。
[0022] -個或多個計算設備112可以通過網(wǎng)絡116與估價系統(tǒng)100連通。該系統(tǒng)100的 用戶可以使用計算設備112中的一個來從系統(tǒng)100請求或訪問估價信息。該計算設備112 可以包括通用計算機、數(shù)據(jù)輸入設備（例如，終端或顯示器）、網(wǎng)絡接口、便攜式的或移動的 計算機、筆記本電腦或平板電腦、智能手機等。該網(wǎng)絡116可以在計算設備112和估價系統(tǒng) 104之間提供有線的或無線的連通。在一些實施方式中，該數(shù)據(jù)存儲108a、108b可以與估價 系統(tǒng)104(和/或計算設備112)通過網(wǎng)絡116連通。該網(wǎng)絡116可以為局域網(wǎng)（LAN)、廣域 網(wǎng)（WAN)、因特網(wǎng)、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、或上述網(wǎng)絡的集合等。在某些實施例中，該網(wǎng)絡116可以被配置 支持安全外殼（SSH)隧道管理協(xié)議或用于在估價系統(tǒng)104、計算設備112、和/或數(shù)據(jù)存儲 108a、108b之間進行數(shù)據(jù)的安全傳輸?shù)钠渌踩珔f(xié)議連接。
[0023] 在圖1所示的實施例中，該估價系統(tǒng)104包括含有虛擬財產(chǎn)分類模塊124和虛擬 財產(chǎn)估價分析器128的價值預估模塊120。該系統(tǒng)104還可以包括執(zhí)行報告、審計、和與系 統(tǒng)100的管理者和用戶的其他溝通功能的報告模塊136。
[0024] L虛擬財產(chǎn)分類的示例
[0025] 該分類模塊124可以用來接收與按照房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)計劃構建的財產(chǎn)類型相 關的信息并對財產(chǎn)類型進行分類。這些財產(chǎn)可以被稱為"虛擬財產(chǎn)"，因為每個虛擬財產(chǎn)的 該"虛擬"特性（例如，財產(chǎn)類型、建筑面積、編號的臥室燈）可以通過估價分析器128使用 以確定用于開發(fā)的估價。舉例來說，開發(fā)的估價可以為對每個虛擬財產(chǎn)單個估價的總和。虛 擬財產(chǎn)可以包括已經(jīng)在開發(fā)中被建設的以及可以通過在開發(fā)計劃中被提出的每個財產(chǎn)的 特性等進行說明。在一些實施方式中，虛擬財產(chǎn)還可以包括在開發(fā)中已經(jīng)實際建設的財產(chǎn)。 舉例來說，它們的真實特性可以被輸入到系統(tǒng)100中，以及這樣的特性可以像它們是虛擬 的一樣被估價。因此，該系統(tǒng)100可以基于輸入到系統(tǒng)100的單個財產(chǎn)的特性估價單個財 產(chǎn)，無論該單個財產(chǎn)是否已經(jīng)建設還是在將來進行建設。在一些實施例中，該系統(tǒng)100可以 接收實質(zhì)已經(jīng)被建設的財產(chǎn)的"真實世界"估價（例如，鑒定估價、銷售價格、或其他估價）， 以及當估價財產(chǎn)時，該系統(tǒng)100可以至少部分地使用這樣的現(xiàn)實世界估價。
[0026] 該虛擬財產(chǎn)分類模塊124可以接收或訪問用于開發(fā)的開發(fā)計劃中描述的和/或 通過來自地理信息系統(tǒng)（GIS)的地理信息（例如，經(jīng)度和維度）的單個財產(chǎn)的虛擬財產(chǎn)特 性。舉例來說，該分類模塊124可以通過計算設備112接收或訪問來自用戶或來自數(shù)據(jù)存 儲108a、108b的財產(chǎn)特性。在住宅開發(fā)的背景下，用于特定財產(chǎn)的虛擬財產(chǎn)特性可以包括 地理信息（例如，地址或郵編）、特定財產(chǎn)信息（例如，財產(chǎn)類型、財產(chǎn)的說明）、特定開發(fā)信 息（例如，存在或缺乏本地便利設施、景觀、學校、公園、大門）等。
[0027] 在一個示例的實施方式中，用于開發(fā)中的虛擬財產(chǎn)的該虛擬財產(chǎn)特性包括諸如郵 編或地址這樣的地理信息。該用于財產(chǎn)的地理信息可以在確定鄰里間的邊界上是有用的 并且這個特性可以影響估價。該財產(chǎn)位置還可以通過地理坐標（例如，地理編碼）或財產(chǎn) 的維度和經(jīng)度確定。該虛擬財產(chǎn)特性還可以包括對財產(chǎn)的物理說明。舉例來說，該物理說 明可以包括地塊尺寸（例如，每英畝登記的住宅寬度和長度）、總的居住區(qū)域（GLA)、臥室數(shù) 量、浴室數(shù)量、樓層數(shù)、層數(shù)、或?qū)蛹?、車庫說明（例如，車庫空間，無論單個車輛還是多個車 輛），財產(chǎn)是否帶有暖氣或空調(diào)，財產(chǎn)是否具有任何特定屬性的便利設施，諸如自己的游泳 池或溫泉浴場等等。開發(fā)的虛擬財產(chǎn)特性可以包括在開發(fā)中的財產(chǎn)的總數(shù)，最小財產(chǎn)尺寸、 財產(chǎn)類型（例如，獨院住宅、分契式公寓、城鎮(zhèn)房屋），財產(chǎn)是否具有地下室（以及是否完成 或未完成），以及財產(chǎn)的樓層或階梯的數(shù)量。
[0028] 該虛擬財產(chǎn)特性還可以包括可以影響估價的開發(fā)特性的信息。這些常常正面影響 估價的特性的示例為景觀、高爾夫球場、游泳池、公園、學校、日托中心、門禁的存在（有人 操縱或無人操縱的）等。常常負面影響估價的特性的示例為接近高速公路、道路、電話線路 或電源線路、表現(xiàn)不佳的學校、接近高犯罪率地區(qū)等。在一些實施方式中，這樣的數(shù)據(jù)可以 通過地理空間的地理信息系統(tǒng)（GIS)經(jīng)用戶輸入或其他數(shù)據(jù)源獲得。復式造表服務（MLS) 列出了可以被訪問的信息清單以提供周邊區(qū)域中有多長的時間特性已被用于銷售和改變 開價。MLS數(shù)據(jù)還可以包括供應的月數(shù)和市場存量。在一些實施方式中，該系統(tǒng)100可以 從使用房地產(chǎn)交易標準（RETS)服務器上訪問MLS數(shù)據(jù)（例如，通過網(wǎng)絡116)，其提供了用 于在計算設備之間進行MLS數(shù)據(jù)交換的通常標準。該系統(tǒng)100附加地或可選擇地可以訪問 MLS信息（或其他信息）的機器可讀版本。舉例來說，該機器可讀版本可以包括在MLS清單 的領域中的可擴展的標記語言（XML)版本。其他可以被使用的信息包括可以使用的周邊區(qū) 域中的財產(chǎn)價格的交易歷史，帶有積極股權或消極股權的財產(chǎn)的（或百分比）份額等。
[0029] 該分類模塊124可以選擇性地包括能夠分析虛擬財產(chǎn)特性的調(diào)和模塊126以檢查 錯誤或矛盾。通過識別（和/或修正）這些錯誤或矛盾，該系統(tǒng)100可以提供更準確的估 價。該調(diào)和模塊126可以分析相對于周邊地區(qū)或附近或銷售比較數(shù)據(jù)的虛擬財產(chǎn)特性的一 致性，以及MLS清單信息用于識別在虛擬財產(chǎn)特性中的可能的錯誤或矛盾。該調(diào)和模塊126 還可以檢查在虛擬財產(chǎn)特性中的一些或全部的數(shù)據(jù)范圍，該虛擬財產(chǎn)特性數(shù)據(jù)用于本范圍 內(nèi)輸入數(shù)據(jù)的合理性。有疑問的或不合理的數(shù)據(jù)輸入的示例包括已經(jīng)被輸入的3000平方 英尺的范圍帶有15000英尺大小的房屋，或1250英尺大小的房屋帶有10個衛(wèi)生間。其他 類型的錯誤的示例，該調(diào)和模塊126可以識別并報告包括財產(chǎn)的郵編是否是由美國郵政管 理局提供的標準形式，財產(chǎn)是否位于該系統(tǒng)可以訪問的財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)的地理位置的外側， 以及該財產(chǎn)是否位于難以被估價的地理位置中。舉例來說，相關的農(nóng)村地區(qū)或極度高檔的 關稅豁免區(qū)可能很難被估價。具有銷路不佳的對比數(shù)據(jù)的特性或嚴重的特征數(shù)據(jù)缺乏也可 以被包括在這個范疇中。
[0030] 在一些實施方式中，如果存在錯誤，則該調(diào)和模塊126可以與用戶或系統(tǒng)管理者 通報錯誤通知（例如，電子郵件、文字信息、或其他類型的報告或記錄）。舉例來說，該通知 可以指示用戶/管理者應當通過調(diào)和模塊126以及重輸入數(shù)據(jù)檢查被識別域中的不合理。 在這樣的情況下，該估價系統(tǒng)104可以停止進一步的處理直到有問題的域已經(jīng)被重新輸入 并隨后通過調(diào)和模塊126調(diào)和為合理的。在其他情況下，該估價系統(tǒng)104可以在自動修正 可疑域之后繼續(xù)處理以具有默認參數(shù)（例如，可以假定一個衛(wèi)生間、而不是10個衛(wèi)生間）。 在接收了用于開發(fā)的估價后，用戶或管理者可以檢查錯誤記錄（或估價報告的誤差部分） 以確定該域為可以的，并且如果該默認參數(shù)為不合理的，則該用戶或管理者可以更新該域 并重新運行估價。
[0031]2.虛擬財產(chǎn)估價分析的示例
[0032] 在關于虛擬財產(chǎn)的信息已經(jīng)被接收或通過系統(tǒng)100訪問后（以及選擇性的調(diào)和）， 該估價分析器128可以通過接收或訪問由一個或多個自動估價模塊（"AVMs") 132a、132b、 132c提供的估價確定用于每個虛擬財產(chǎn)的估價?？傮w上，該AVM為可以基于數(shù)學模型提供 用于財產(chǎn)的估價（例如，對用于財產(chǎn)的公平市價的預測）的計算機化系統(tǒng)，該數(shù)學模型考慮 了例如，特性、價格（例如，可比銷售額或"兩者的比較"）、以及財產(chǎn)和周邊地區(qū)或附近的價 格趨勢。在該系統(tǒng)100中，該AVMs132a-132c、該分類模塊124、和/或估價分析器128可 以從數(shù)據(jù)存儲108a、108b訪問財產(chǎn)估價。
[0033] 一個或多個AVMs可以與估價系統(tǒng)104整合或本地化到估價系統(tǒng)104(例如， AVM1132a和AVM2132b)和/或通過該網(wǎng)絡116(例如，AVM132c)遠程獲取。該估價系統(tǒng) 104可以使用所有的AVMs和/或第三方AVMs(例如，AVM3132C可以通過獨立于系統(tǒng)100的 第三方可操作）。雖然單個AVM可以被使用，但是在一些實施方式中復合AVMs可以被用來 提供用于虛擬財產(chǎn)的更好的預測（或預測的范圍）。舉例來說，復合AVM估價可以被接收 用于財產(chǎn)，以及通過估價分析器128使用的該估價可以為復合AVM估價的平均值。在一些 情況下，加權平均數(shù)可以隨著至少部分基于對AVM估價的準確預測（例如，對AVM預測標準 差）的單個AVM估價的權被使用。在該系統(tǒng)100的各個實施例中可使用的AVMs的示例包 括但不限于ValuePoint4AVM、房屋價格分析器（HPA)AVM、PowerBASE6AVM以及PASSAVM， 以上所有均可以從Corelogic(圣安娜，加利福尼亞州），以及FreddieMac(麥克萊恩市，弗 吉尼亞州）、HomeValueExplorer(HVE)AVM處購買。
[0034]a.財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)的示例
[0035]AVM可以從數(shù)據(jù)存儲108a、108b訪問財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)并使用該數(shù)據(jù)決定用于虛擬財 產(chǎn)的估價。在各種實施例中，該財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)可以包括諸如財產(chǎn)類型（諸如、獨戶住宅、分 契式公寓、城鎮(zhèn)房屋、商業(yè)地產(chǎn)等）、財產(chǎn)特性（例如，用于單個家庭住宅的臥室和衛(wèi)生間的 數(shù)量或在商業(yè)地產(chǎn)中的可出租單元的數(shù)量，無論其是否已經(jīng)對財產(chǎn)做出了改進等）、地理信 息（例如，財產(chǎn)的地址或郵編）、財產(chǎn)質(zhì)量（例如，由實地檢查確定）、之前或現(xiàn)在的銷售價 格、估價或評估、由財產(chǎn)擔保的之前或現(xiàn)在的貸款信息、貸款的性質(zhì)（例如，是否用于購買 或用于融資）等這樣的財產(chǎn)具體特點。該財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)可以包括與以下相關的信息：財產(chǎn) 附近或與財產(chǎn)臨近的地區(qū)（例如，具有相同郵編的其他財產(chǎn)）、特有的住宅類型、商業(yè)份額、 多戶家庭、工業(yè)、分區(qū)等級、以及接近該地區(qū)的外部因素或便利設施（例如，高爾夫球場、游 泳池、學校、公園、垃圾填埋場、高速公路、水池）。財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)還可以包括目前財產(chǎn)的交易 量、同性質(zhì)的住宅保有量、財產(chǎn)估價趨勢（例如，本地市場是增值還是貶值）、違法犯罪率、 止贖、重融資、或賣空等。財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)可以從復式造表服務處（MLS)獲取。舉例來說，MLS 造表信息可以指示在周邊地區(qū)已經(jīng)用于銷售的多長的時間屬性并改變該財產(chǎn)的要價。MLS 造表信息還可以包括供應的月數(shù)和市場存貨量。
[0036] 在一些實施方式中，對于每個虛擬財產(chǎn)，該估價分析器128 (或單個AVM)可以通過 使用地理數(shù)據(jù)（例如，郵編）并訪問用于該地理區(qū)域的地理估價數(shù)據(jù)來確定虛擬財產(chǎn)的位 置。如果不存在用于該虛擬財產(chǎn)的地理位置的估價數(shù)據(jù)，則該估價分析器128不能生成虛 擬財產(chǎn)估價并可以向用戶或管理者返回錯誤通知。該估價分析器128(或單個AVM)可以在 數(shù)據(jù)存儲l〇8a或108b上訪問財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)以搜索并識別地理位置中的財產(chǎn)，該財產(chǎn)與虛 擬財產(chǎn)相似（例如，具有相同的郵編）并且其當前處于銷售中。地理區(qū)域的性質(zhì)可以影響 用于相關財產(chǎn)搜素中的搜索參數(shù)。舉例來說，該搜索參數(shù)可以包括與財產(chǎn)的距離以及如何 搜索以前的相關交易。在一些實施例中，最初的搜索以相對小距離或時間參數(shù)進行，并且如 果發(fā)現(xiàn)的相關交易太少，搜索參數(shù)的范圍可以被增大并且擴大搜索直到用于被執(zhí)行的AVM 估價的足夠"兩者對比"被發(fā)現(xiàn)。
[0037] 以下將進行進一步討論，該系統(tǒng)100的一些實施方式可以預測在開發(fā)中的財產(chǎn)的 市場需求以提供計劃的銷售時間線和開發(fā)的估價。相應地，該財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)還可以包括反 映財產(chǎn)價值、銷售需求、或銷售傾向的分數(shù)或度量。舉例來說，在某些實施例中，該財產(chǎn)估價 數(shù)據(jù)可以包括HomeStandings分數(shù)，其將局部市場的相對的優(yōu)點和缺點進行分級，該房屋 價格指數(shù)（HPI)和/或HPI預測，預測了房屋價格趨勢、市場波動和彈性，以及來自負資產(chǎn) 抵押報告的信息預測了用于單個家庭住宅財產(chǎn)的抵押和負債抵押份額以及趨勢。前述的分 數(shù)和預測可向Corelogic(圣安娜市，加利福尼亞州）購買。該財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)還可以包括受 損交易、銀行回收房屋（REO)交易、止贖、以及貸款拖欠上的信息。其他提供了市場需求、歷 史價格趨勢、以及未來市場趨勢的數(shù)據(jù)源可以被訪問并分析以用于在估價或開發(fā)的銷售預 測中使用。
[0038] b.財產(chǎn)開發(fā)估價的示例
[0039] 由AVM(S)確定的虛擬財產(chǎn)的估價可以被結合以提供用于開發(fā)的估價。舉例來說， 該虛擬財產(chǎn)估價可以被相加以確定用于開發(fā)的帶有N虛擬財產(chǎn)的估價Vd_1()p_t N
[0040] =Σvirtual property,·), '=1 (I)
[0041] 其中V(virtualPropertyi)為第i個虛擬財產(chǎn)的AVM估價。如果所有的財產(chǎn)被 構建并且目前已被賣出，則在等式（1)中給出的用于開發(fā)的估價代表開發(fā)的價值的預測。 然而，財產(chǎn)需要花費時間來構建，以及需要在一些計劃的社區(qū)中協(xié)調(diào)地被構建。如下將進一 步討論，在其他實施例中，該系統(tǒng)100還可以預測財產(chǎn)的市場需求，確定用于計劃的財產(chǎn)銷 售的近似銷售時間線，以及基于該銷售時間線提供估價。在一些這樣的實施例中，來自財產(chǎn) 銷售的計劃的未來現(xiàn)金流可以對目前貼現(xiàn)（例如，使用折現(xiàn)系數(shù)或利率）以提供開發(fā)的凈 現(xiàn)值。在一些實施方式中，該系統(tǒng)100可以接收用于開發(fā)的預測成本信息，并通過從由等式 (1)提供的估價中減去開發(fā)成本來決定用于潛在地塊的土地余值。開發(fā)成本可以包括硬成 本（例如，用于構建財產(chǎn)的成本）和軟成本（例如，經(jīng)紀人、市場營銷、或融資費用等）。
[0042] 該系統(tǒng)100可以確定整個開發(fā)（例如，如果N代表在開發(fā)計劃中的全部財產(chǎn)數(shù)量） 或開發(fā)（例如，如果N小于被構建的財產(chǎn)的全部數(shù)量）的部分（或子項）的估價。因此，該 系統(tǒng)100可以確定用于子分類、計劃、或主開發(fā)中的階段的估價。在一些實施方式中，該AVM 虛擬財產(chǎn)估價可以返回虛擬財產(chǎn)估價的上限和下限，并且該系統(tǒng)100相應地可以確定用于 開發(fā)的估價的上限和下限。此外，一些AVMs返回用于AVM估價的精準預測（例如，預測標 準差），并在一些實施例中該精準預測可以被結合以確定用于開發(fā)的估價的精準預測（例 如，用于VdCTel_t的預測標準差）。
[0043] 該報告模塊136可以輸出總結房地產(chǎn)開發(fā)的估價的電子報告。舉例來說，該報告 模塊136可以通過網(wǎng)絡116經(jīng)電子郵件或?qū)蟾娲鎯υ诜撬沧償?shù)據(jù)存儲中以將報告?zhèn)魉徒o 用戶。該報告模塊136可以通過文本信息傳送報告（或報告中的估價）。該系統(tǒng)100可以 通過用戶訪問系統(tǒng)100 (例如，通過網(wǎng)頁瀏覽器或計算設備122上的應用（例如，應用程序 或窗口部件））提供圖形用戶界面（GUI)以便輸入用于估價的數(shù)據(jù)或用戶需求并接收或訪 問估價報告。在一些實施方式中，該系統(tǒng)100通過軟件應用提供應用程序界面（API)，該軟 件應用可以被編程來訪問系統(tǒng)100以輸入或檢索數(shù)據(jù)、財產(chǎn)估價、報告等。
[0044] 圖2示出了可以由系統(tǒng)100的報告模塊136提供的報告200的示例。這個示例 報告用于住宅地產(chǎn)子分類開發(fā)，其被計劃具有115個獨戶住宅（SFD)，分別在四個計劃中以 45、20、35、以及15個單元進行銷售。該報告200總結了虛擬財產(chǎn)204的屬性（在這個例子 中為房屋）：臥室和衛(wèi)生間的數(shù)量，是否為相依方程（以布爾型真/偽（1/0)值進行表述）， 車庫中的停車位數(shù)量，房屋中的樓層數(shù)量，以及以平方英尺計的房屋尺寸。該報告200還 列出了以平方英尺計的平均套尺寸（在其他勢力中，該套尺寸可以作為每英畝的住宅單元 (DU)來提供）。
[0045] 該示例報告200包括三個總結了用于地下室208a的預測虛擬財產(chǎn)估價的不同 的估價部分208a、208b和208c并還進行了價格上浮5% (208b，標記為"高"）和下降5% (208c，標記為"低"）進行了估價。用于開發(fā)的每個計劃的虛擬財產(chǎn)該AVM估價在報告200 的框212中列出（標記為"凈底價")。框212還列出了用于四個計劃的房屋的數(shù)學平均AVM 估價以及加權平均估價（其中該加權與每個計劃中的單元數(shù)成比例）。該報告200還示出 了子分類的底預測、高預測、低預測的總估價。在這個示例中，用于子分類的底預測估價為 $73, 950, 000。
[0046] 該示例報告200還包括框200列出的用于每個計劃中的房屋的每月計劃銷售。該 計劃為選擇性的并可以通過以下描述的選擇預測模塊130實施。該報告200作為闡述性示 例被提供并且并非意在限制。在其他報告中，報告200中示出的數(shù)據(jù)的一些或全部以及附 加的或不同的數(shù)據(jù)可以通過報告模塊136提供。
[0047]3.用于開發(fā)的市場需求預測和銷售時間線的示例
[0048] 系統(tǒng)100的某些實施方式可以預測虛擬財產(chǎn)的市場需求，確定在開發(fā)中所計劃的 財產(chǎn)銷售的銷售時間線，以及基于該銷售時間線提供計劃的財產(chǎn)估價。超時的用于開發(fā)的 計劃的估價（或在開發(fā)中的單個財產(chǎn)）可以按照銷售時間線進行計算。某些這樣的實施方 式使用預測模塊130來執(zhí)行該預測和計劃。舉例來說，該預測模塊130可以使用虛擬財產(chǎn)的 價格點計算平均市場需求并至少部分地基于預測的市場需求和價格點確定該銷售時間線。 該預測模塊100可以適應一些狀況，其中該財產(chǎn)在階段中被開發(fā)，舉例來說，在階段1中被 構建并出售的第一組財產(chǎn)，在階段2中被構建并出售的第二組財產(chǎn)（其可以但非必須處于 階段1以后的日期）等。
[0049] 該預測模塊130可以分析能夠影響財產(chǎn)銷售傾向的多個因素，包括供應、存量、以 及對財產(chǎn)的需求和在開發(fā)的區(qū)域中的財產(chǎn)市場的波動性，與周邊區(qū)域相比的開發(fā)財產(chǎn)的相 似性等。該預測模塊130可以從財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)存儲108a、108b中訪問這樣的信息。因此， 在某些實施方式中，該系統(tǒng)100可以按照這些因素執(zhí)行市場分析以確定開發(fā)的區(qū)域中房地 產(chǎn)市場的當前特性。舉例來說，該預測模塊130可以分析相似可比較的財產(chǎn)之間的價格差 作為市場狀況的一個可行的指標。如果相似的財產(chǎn)以差別很大的價格售出，則顯示出波動 的市場。大百分比的受損的和REO銷售也可以為波動性市場的指標。該預測模塊130還可 以分析多個與區(qū)域密度相關的當前銷售。如果當前市場行情是減速的，則開發(fā)中的該財產(chǎn) 銷售需要較長時間完成。該預測模塊130可以使用一個或多個預測模塊或算法以實施預 測，諸如，例如均值回歸法、霍爾特-溫特斯法（Holt-Wintersmethod)、加權或不加權的移 動平均數(shù)、指數(shù)平滑法、自回歸移動平均模型等。該預測模塊130可以對數(shù)據(jù)中的周期性因 素和/或趨勢做出解釋。
[0050] 圖3示出了市場需求和用于房地產(chǎn)開發(fā)的銷售時間線報告300的示例。該報告300 可以由報告模塊136提供。在這個示例中，該房地產(chǎn)開發(fā)包括在四個計劃或階段302a-302d 中售出的住宅財產(chǎn)。用于每個類型房屋的地塊尺寸和房屋尺寸（以平方英尺計）在框304 中被示出并且這樣的房屋的數(shù)量在框312中被示出。如所討論的，該系統(tǒng)100可以使用AVM 估價來預測每個類型財產(chǎn)的平均價格（框308)。該預測模塊130可以預測超時的財產(chǎn)的價 格變化（框320a、320b以及320c)以確定未來銷售的價格點。至少部分地基于每類財產(chǎn)的 計劃的市場需求和價格點，該預測模塊130可以計算銷售時間線，其示出了一段時間內(nèi)每 類財產(chǎn)的銷售數(shù)量。該1、2、3以及4年的銷售時間線分別在框316a、316b、316c以及316d 中示出，其中每季度每類房屋的銷售數(shù)量被示出。該報告300還示出了用于開發(fā)的平均月 銷售。該報告300被提供用于闡釋示例而非意在限制。在其他報告中，報告300中示出的 部分或全部的數(shù)據(jù)以及附加的或不同的數(shù)據(jù)可以通過報告模塊136被提供。
[0051] 示例的房地產(chǎn)開發(fā)估價方法
[0052] 圖4為用于確定房地產(chǎn)開發(fā)的估價的方法400的示例的流程圖。在框410中，該 方法400接收房地產(chǎn)開發(fā)中的虛擬財產(chǎn)信息。舉例來說，該方法400可以訪問包含了開發(fā) 中的計劃或階段的信息的開發(fā)計劃以及在開發(fā)中被計劃構建的（或已經(jīng)被構建的）財產(chǎn)的 類型和特性。在框420中，該虛擬財產(chǎn)信息可以被調(diào)和以確定是否錯誤、矛盾、或不合理的 數(shù)據(jù)被包含在信息中。如前所述，參考調(diào)和模塊126,如果矛盾的數(shù)據(jù)被發(fā)現(xiàn)，則該方法400 可以停止，或在其他實施例中，該方法可以在嘗試調(diào)和數(shù)據(jù)后繼續(xù)（例如，通過使用可以數(shù) 據(jù)輸入的默認值）。
[0053] 在框430中，該方法400可以確定虛擬財產(chǎn)的估價，例如，通過使用一個或多個 AVMs至少部分地基于框410中接收的信息來估價虛擬財產(chǎn)。該AVMs可以附加地訪問財產(chǎn) 估價信息以實施該估價。在框440中，該方法400可以確定計劃一段時間內(nèi)銷售數(shù)量的銷 售時間線。在框450中，該方法400可以提供用于開發(fā)的估價。舉例來說，如果所有的財產(chǎn) 在當前已經(jīng)賣出，該估價可以代表開發(fā)的價值預測（例如等式（1))或基于計劃的銷售時間 線的估價。舉例來說，計劃的來自財產(chǎn)銷售的未來現(xiàn)金流可以對當前進行貼現(xiàn)（例如，使用 折現(xiàn)系數(shù)或利率）以提供開發(fā)的凈現(xiàn)值。
[0054] 圖5為示出了用于確定房地產(chǎn)開發(fā)的估價的方法500的可選擇示例的流程圖。 該示例方法500可以通過房地產(chǎn)開發(fā)估價系統(tǒng)104的各種實施例實施并可以從數(shù)據(jù)存儲 108a、108b訪問財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)。
[0055] 在這個示例中，該開發(fā)為住宅子分類，其中房屋在開發(fā)的住宅地塊上被構建。在框 504和506中，該方法500接收子分類中的地塊的總數(shù)和房屋的總數(shù)。在框508,該方法500 接收地塊的尺寸，例如，地塊的寬度和長度。在框510中，該方法500接收具有在框508中指 定了尺寸的地塊的數(shù)量。在框512中，該方法500可以調(diào)和從框504-508中接收的多個值 以確定是否存在差異和矛盾。如上所述，如果識別到差異和矛盾，則該方法500可以停止并 向用戶傳輸錯誤信息，或該方法500可以通過嘗試調(diào)和該數(shù)據(jù)（例如，使用合理的默認值） 以繼續(xù)進行。在方法500的一些實施方式中，調(diào)和框512可以在其他虛擬財產(chǎn)數(shù)據(jù)被接收 的框之后（例如，在框516-520之后）被執(zhí)行。
[0056] 在框514中，該方法500可以接收房屋尺寸（例如，以平方英尺計）。在框516-520， 該方法500可以接收用于虛擬房屋的其他虛擬特征，舉例來說，臥室的數(shù)量（框516)、衛(wèi)生 間的數(shù)量（框518)、以及車庫空間、樓層或?qū)哟蔚臄?shù)量、地下室的存在及尺寸、以及便利設 施（例如，溫泉浴場或游泳池）（框520)。在框522中，該方法500確定是否用于附加地塊 或房屋的信息被接收。作為確定存在附加的地塊或房屋的回應，該方法500返回到框514。 作為確定與子分類相關的信息已經(jīng)被接收的回應，該方法500在框524繼續(xù)，其中一個或多 個虛擬財產(chǎn)的AVM估價被實施。在框526中，該方法500確定用于開發(fā)的估價（例如，通過 等式（1))。在其他的實施方式中，該方法500可以預測房屋的計劃銷售，舉例來說，如所述 的參考方法400的框440或如下所述的方法600。
[0057]圖6為示出了用于確定市場需求預測和用于房地產(chǎn)開發(fā)的銷售時間線的方法600 的示例的流程圖。在這個示例中，該房地產(chǎn)開發(fā)為住宅開發(fā)。在一些情況下，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)下列 因素可以被使用以確定開發(fā)中的銷售屬性傾向：房屋銷售交易及上市、市場波動性和市場 周期趨勢、以及靠近開發(fā)的地區(qū)中的剩余價值比例。
[0058]在這個示例中，在框610中，該方法600預測開發(fā)的地理區(qū)域中的房屋的月供應量 和平均銷售速度。該地理區(qū)域可以隨著具有與該開發(fā)相同郵編來確定（或附近的郵編）。 MLS對房屋供應、存量情況、或需求、和銷售完成數(shù)據(jù)的造表可以被使用。該方法600可以接 收容差（例如，+/-15%)以為了提供房屋供應量和銷售速度的上或下限。在框620中，該 方法600預測該區(qū)域中的市場周期趨勢。舉例來說，該方法600可以預測該區(qū)域中的房屋 價值的升值或貶值。在一些情況下，該方法600可以使用諸如HPI這樣的市場指數(shù)以預測 區(qū)域內(nèi)的房屋價格趨勢、市場波動性、以及彈性。在框630中，該方法600可以預測區(qū)域中 的資產(chǎn)比例（或負資產(chǎn)比例）。
[0059] 在框640中，該方法600接收包含房地產(chǎn)開發(fā)中的虛擬財產(chǎn)信息的開發(fā)計劃。該 方法600的一些實施例可以適應階段性的開發(fā)，其中成組的財產(chǎn)可以在不同時間構建（例 如，1年期的階段1、2年期的階段2)或在開發(fā)中的不同地點構建（例如，階段1在北端、階 段2在南端等）。如此處所述，在框640中，該方法600可以調(diào)和虛擬財產(chǎn)數(shù)據(jù)以說明錯誤、 矛盾、或可疑的或不合理的數(shù)據(jù)。
[0060]在框610-640接收的信息和實施的預測可以在框650中應用以確定財產(chǎn)的市場需 求和銷售時間線。舉例來說，該方法600可以確定房地產(chǎn)開發(fā)完成的全部時間（例如，售完 所有財產(chǎn)的時間）以及財產(chǎn)銷售預測的突破（例如，每月或每季度的銷售量，見圖3中的示 例銷售時間線）。該銷售時間線可以包括財產(chǎn)的預測銷售價格（例如，通過AVM確定）以及 預測的銷售價格的上下限。該市場需求和銷售時間線可以由房地產(chǎn)開發(fā)商使用以確定是否 購買潛在土地以進行開發(fā)并確定盈利退出策略。該市場需求和銷售時間線可以由貸款方使 用以確定是否為開發(fā)商融資以及融資多少等。
[0061]在一些情況下，開發(fā)商會希望確定滿足開放商目標的潛在開發(fā)計劃的數(shù)量，舉例 來說，提供用于開發(fā)的最高估價或銷售財產(chǎn)的最短時間。相應地，在方法600的一些實施 方式中，框640和650可以被重復（如通過箭頭660所示）用于不同的開發(fā)計劃。該方法 600(或該開放商）可以分析用于每個開發(fā)計劃的結果以確定哪個計劃最接近滿足（或超 出）開放商對該開發(fā)的目標。
[0062]該示例方法400、500、和600可以通過圖1所示的房地產(chǎn)開發(fā)估價系統(tǒng)100的各種 實施例實施。舉例來說，該估價預測模塊120可以被編程以實施方法400、500和600的實 施例。實施方法400、500、600的系統(tǒng)可以訪問數(shù)據(jù)存儲108a、108b的財產(chǎn)估價數(shù)據(jù)。該示 例方法400、500、和600意在闡釋而非限制。在前述的示例中，并非所有的框都是必須的，以 及附加的或不同的框可以被并入該方法的其他實施方式中。此外，該框可以以與所示不同 的方式被重排序、重安置、合并或?qū)嵤?br> [0063] 總結
[0064] 雖然上述闡釋性示例在用于估價住宅開發(fā)的系統(tǒng)和方法的背景下被描述，但這并 非限制，以及此處描述的該系統(tǒng)和方法也可以用于其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)的實施。舉例來 說，所公開系統(tǒng)和方法的實施可以用于估價諸如辦公樓、工業(yè)園區(qū)或倉庫配合物、零售和商 貿(mào)中心、以及公寓租賃中心這樣的商業(yè)財產(chǎn)開發(fā)的估價。在其他實施方式中，估價可以被提 供用于混合用途開發(fā)（例如，包含公寓大廈、獨戶住宅、辦公樓、以及零售商場的開發(fā)）。 [0065]與此處公開的實施方式相關聯(lián)的各種示例性的邏輯、邏輯框、模塊、以及算法操作 可以隨電子硬件、計算機軟件、或兩者的結合來實施。硬件和軟件的可交換性已經(jīng)依據(jù)其功 能性、以及在各種闡釋性組件、框圖、模塊和上述算法的闡述中被總體上描述。不論這樣的 功能性在硬件或軟件中取決于特定的應用執(zhí)行還是施加給整個系統(tǒng)的設計約束。
[0066] 該硬件和數(shù)據(jù)處理裝置被用來實施各種與此處公開的各個方面相關聯(lián)的闡述 性邏輯、邏輯框、模塊和算法，其可以由通用的單芯片戶多芯片處理器、數(shù)字信號處理器 (DSP)、特定用途集成電路（ASIC)、現(xiàn)場可編程門陣列（FPGA)或其他可編程邏輯設備、獨立 的門或晶體管邏輯、獨立的硬件部件或設計用來實施此處所述功能的任意組合。通用的處 理器可以為微處理器，或任何常規(guī)的處理器、控制器、微控制器、或狀態(tài)機。處理器還可以由 計算設備的組合來實施，諸如DSP和微處理器的組合、多個微處理器、與DSP核心相連的一 個或多個微處理器、或任何其他這樣的構造。在一些實施方式中，特定的操作和方法可以通 過針對給定功能的電路系統(tǒng)來實施。該硬件和數(shù)據(jù)處理裝置可以設置在單個地理位置上 (例如，作為本地網(wǎng)絡的一部分）或多個不同的地理位置上（例如，通過一個或多個個人或 公共網(wǎng)絡連接）。
[0067]在一個或多個方面，所描述的該方法、流程、算法、以及功能可以在硬件、數(shù)字電子 電路、計算機軟件、固件、含有本說明書公開的結構和其結構的等價物、或其任意的組合來 實施。在本說明書中所描述主題的實施方式還可以由一個或多個計算機程序?qū)嵤?，?個或多個計算機程序指令模塊，在計算機存儲媒介上編碼用于通過或控制數(shù)據(jù)處理裝置的 運行來執(zhí)行。
[0068] 如果由軟件執(zhí)行，則該功能可以被存儲在指令或計算機可讀介質(zhì)的編碼上或通過 一個或多個指令或計算機可讀介質(zhì)的編碼來傳輸。此處公開的該方法或算法的運行可以在 處理器可執(zhí)行軟件模塊上實施，其可以位于計算機可讀介質(zhì)上。計算機可讀介質(zhì)包括非瞬 變的計算機存儲介質(zhì)和含有任何可以從一個位置向另一位置傳輸計算機程序的介質(zhì)的傳 播介質(zhì)。存儲介質(zhì)可以為計算機可訪問的任何可用介質(zhì)。通過示例而非限制的方式，這樣 的計算機可讀介質(zhì)可以包括RAM、ROM、EEPRPM、CD-ROM或其他光盤存儲、閃存、磁盤存儲或 其他磁存儲設備、或任何可以用來以指令或數(shù)據(jù)結構形式存儲可由計算機訪問的所期望的 程序編碼的介質(zhì)。上述的組合還可以包含在計算機可讀介質(zhì)的范圍內(nèi)。此外，方法或算法 的運行可以屬于極其可讀介質(zhì)上或計算機可讀介質(zhì)上的成組的指令和編碼以及一種或多 種組合，其可以整合進計算機程序產(chǎn)品中。
[0069] 本發(fā)明的系統(tǒng)和方法中的每個具有多個改進的方面，對于此處公開的所期望的屬 性沒有單獨一個單一的起作用或被需要。上述的各種特征和方法可以彼此獨立地使用，或 以各種方式組合使用。所有可行的組合和子組合意在落入到本發(fā)明的范圍中。對在本說明 書中描述的實施方式的各種改進對于【技術領域】內(nèi)的技術人員是顯而易見的，以及此處所限 定的通用的原則可以在不離開本發(fā)明的構思和范圍的前提下應用到其他實施方式中。因 此，本權利要求并非意在限制此處示出的實施方式，而是為符合與本說明書、此處公開的原 則和新穎特征相一致的寬范圍，
[0070] 在單獨的實施方式的背景下說明書中描述的一定的特征還可以以單個實施方式 的結合來實施。相反的，在單個實施方式的背景下的被描述的各種特征還可以以多個單獨 的實施方式或任意適當?shù)淖咏M合來實施。此外，雖然上述特征在特定的組合中起作用并甚 至最初同樣可以要求，所要求的組合中的一個或多個特征可以在一些情況下從該組合中剝 離，以及所要求的組合可以針對子組合或子組合的變形。沒有單個的特征或成組的特征對 于一個或每個實施例來說是必須的或不可缺少的。
[0071] 此處所用的假定性的語言，諸如"能"、"能夠"、"可能"、"可以"、"例如"等等，除非另 有特別說明，或在所使用的語境中由其他理解，否則通常意在表達某些實施例包含，同時其 他的實施例不包含的，某些特征、元素和/或步驟。因此，在任何特定實施例中無論是否包 含或?qū)嵤┻@些特征、元素和/或步驟，這樣的假定性語言通常并非意在表示這些特征、元素 和/或步驟在任何方面都被一個或多個實施例需要或一個或多個實施例必須包含用于決 定的邏輯，無論是否帶有作者的輸入或提示。術語"包含"、"包括"、"具有"等為同義詞并以 一種開放式的形式被包含性使用，并且并不排除附加的元素、特征、動作、運行等。同樣地， 該術語"或"被包含性使用（并且不以排除性使用）以便當使用時，舉例來說，連接一系列 元素，該術語"或"意味著列表元素中的一個、一些、或全部。
[0072] 連接性的語言，諸如短語"X、Y和Z中的至少一個"除非另有特別說明，否則其以 上下文理解通常意為該項目、條款等可以為X、Y或Z的每個。因此，這樣的連接性語言通常 并非意在指示某些實施例的每個需要至少一個X、至少一個Y以及至少一個Z來表達。
[0073] 相似的，當運行在附圖中以特定的次序被描述時，可以被意識到的是這樣的操作 需要以所示的特定次序或相繼次序?qū)嵤?，或所有示出的操作被實施以獲得所期望的結果。 此外，附圖可以以流程圖的形式概要地描述一個或多個示例流程。然而，其他為描述的操作 可以被并入到被概要地示出的示例方法和流程中。舉例來說，一個或多個附加的操作可以 在任何所示的操作之間、之前、之后或同事被實施。附加地，該操作在其他實施方式中可以 被重新安排或重新排序。在某些情況下，多任務或平行的流程可以是有利的。此外，在實施 方式中描述的各種系統(tǒng)部件的分隔不應理解為在所說有實施方式中需要進行這樣的分隔， 以及其應理解的是所描述的程序部件和系統(tǒng)通常可以整合到單個的軟件產(chǎn)品或打包的軟 件產(chǎn)品中。此外，其他實施方式處于下列權利要求的范圍中。在一些情況下，在權利要求中 列舉的動作可以以不同的次序?qū)嵤┎@得所期望的結果。
【權利要求】
1. 一種用于確定房地產(chǎn)開發(fā)的估價的方法，所述方法包含： 接收用于與地理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)相關聯(lián)的多個虛擬財產(chǎn)的信息，每個虛擬財產(chǎn)代 表在開發(fā)中已經(jīng)被構建或計劃被構建的財產(chǎn)； 使用一個或多個自動估價模塊（AVM)自動地為每個虛擬財產(chǎn)估價；以及 通過由物理計算設備執(zhí)行指令至少部分地基于每個虛擬財產(chǎn)的自動估價確定用于房 地產(chǎn)開發(fā)的估價。
2. 如權利要求1所述的方法，其中接收用于多個虛擬財產(chǎn)的信息包含接收以下至少其 中之一 ：（1)與所述虛擬財產(chǎn)或所述房地產(chǎn)開發(fā)的地理區(qū)域相關聯(lián)的地理信息，（2)用于虛 擬財產(chǎn)的特定性質(zhì)信息，以及（3)與所述房地產(chǎn)開發(fā)相關的開發(fā)信息。
3. 如權利要求2所述的方法，其中所述地理信息包含郵編、地址、經(jīng)度和緯度、以及地 理坐標中的至少一個。
4. 如權利要求2所述的方法，其中所述特定性質(zhì)信息包含虛擬財產(chǎn)類型和虛擬財產(chǎn)特 性中的至少一個。
5. 如權利要求4所述的方法，其中所述類型的虛擬財產(chǎn)包括一個或多個獨戶住宅、以 及城鎮(zhèn)房屋，或所述虛擬財產(chǎn)的特性包括以下的一個或多個：地塊尺寸、房屋尺寸、總居住 面積、臥室數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、層數(shù)、樓層或?qū)蛹墶④噹鞌?shù)據(jù)、地下室數(shù)據(jù)、供暖或制冷數(shù)據(jù)、 以及存在的特定性質(zhì)的便利設施。
6. 如權利要求2所述的方法，其中所述開發(fā)信息包含與在所述房地產(chǎn)開發(fā)項目中或附 近是否存在學校、公園、景觀、游泳池、或高爾夫球場的一個或多個信息。
7. 如權利要求1所述的方法，其中用于所述多個虛擬財產(chǎn)的所述信息包含所述財產(chǎn)被 開發(fā)的各階段的信息。
8. 如權利要求1所述的方法，進一步包含調(diào)和所述信息用于多個虛擬財產(chǎn)以識別潛在 的矛盾的或不合理的數(shù)據(jù)。
9. 如權利要求8所述的方法，進一步包含如果識別到矛盾或不合理數(shù)據(jù)，則發(fā)出錯誤 通知。
10. 如權利要求1所述的方法，其中對所述房地產(chǎn)開發(fā)的估價的確定包含將每個所述 虛擬房地產(chǎn)的自動估價結合。
11. 如權利要求1所述的方法，進一步包含在所述開發(fā)中預測所述財產(chǎn)的未來銷售。
12. 如權利要求11所述的方法，其中預測未來銷售包含確定一個或多個供應，存量，或 在房地產(chǎn)開發(fā)的地理區(qū)域內(nèi)對財產(chǎn)的需求，在房地產(chǎn)開發(fā)的地理區(qū)域中的財產(chǎn)的市場周期 趨勢、波動性、或彈性，以及用于所述房地產(chǎn)開發(fā)中的所述地理區(qū)域內(nèi)的財產(chǎn)的資產(chǎn)或負資 產(chǎn)。
13. 如權利要求11所述的方法，其中對未來銷售的預測包含確定含有一段時間內(nèi)所述 財產(chǎn)的計劃銷售的信息的銷售時間線。
14. 如權利要求13所述的方法，其中所述銷售時間線包含用于所述財產(chǎn)的計劃銷售價 格的信息。
15. 如權利要求14所述的方法，其中對所述房地產(chǎn)開發(fā)的估價的確定包含基于來自所 述財產(chǎn)的計劃銷售價格的貼現(xiàn)現(xiàn)金流確定房地產(chǎn)開發(fā)的凈現(xiàn)值。
16. 如權利要求1所述的方法，其中所述方法被重復用于所述房地產(chǎn)開發(fā)的多個開發(fā) 計劃中的每個。
17. 如權利要求16所述的方法，進一步包含： 接收用于所述房地產(chǎn)開發(fā)的目標；以及 自動識別最接近達到或超過所述目標的所述多個開發(fā)計劃中的一個。
18. 如權利要求17所述的方法，其中所述目標包含用于所述房地產(chǎn)開發(fā)的目標估價或 用于在所述房地產(chǎn)開發(fā)中銷售所述財產(chǎn)的目標數(shù)據(jù)。
19. 如權利要求1所述的方法，進一步包含確定用于所述房地產(chǎn)開發(fā)的估價的準確性 的預測。
20. 如權利要求19所述的方法，其中所述準確性的預測至少部分地基于與通過所述 AVM進行的所述自動估價相關聯(lián)的預測標準差確定。
21. 如權利要求1所述的方法，其中所述房地產(chǎn)開發(fā)包含住宅房地產(chǎn)開發(fā)。
22. -種用于確定房地產(chǎn)開發(fā)估價的系統(tǒng)，所述系統(tǒng)包含： 非瞬變的計算機存儲，其被配置來存儲（1)與地理區(qū)域中的房地產(chǎn)相關聯(lián)的多個虛擬 財產(chǎn)的信息，每個虛擬財產(chǎn)代表在所述房地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)被構建的或計劃被構建的財產(chǎn)， 以及（2)用于多個虛擬財產(chǎn)的每個的至少一個估價；以及 與所述非瞬變計算機存儲相關聯(lián)的物理計算系統(tǒng)，所述物理計算系統(tǒng)被程序化以： 至少部分地基于每個所述虛擬財產(chǎn)的估價確定所述房地產(chǎn)開發(fā)的估價。
23. 如權利要求22所述的系統(tǒng)，其中用于所述多個虛擬財產(chǎn)的至少一部分通過自動估 價模塊（AVM)生成。
24. 如權利要求23所述的系統(tǒng)，其中所述物理計算系統(tǒng)被進一步程序化以使用AVM生 成多個虛擬財產(chǎn)的估價的至少一部分。
25. 如權利要求22所述的系統(tǒng)，其中所述物理計算系統(tǒng)被程序化以通過將所述多個虛 擬財產(chǎn)的每個的估價相結合確定所述房地產(chǎn)開發(fā)的估價。
26. 如權利要求22所述的系統(tǒng)，其中所述物理計算系統(tǒng)被程序化以調(diào)和用于多個虛擬 財產(chǎn)的信息以識別潛在的矛盾的或不合理的數(shù)據(jù)。
27. 如權利要求26所述的系統(tǒng)，其中所述物理計算系統(tǒng)被程序化以如果識別到矛盾的 或不合理的數(shù)據(jù)則傳送錯誤通知。
28. 如權利要求22所述的系統(tǒng)，其中所述物理計算系統(tǒng)被程序化以預測所述開發(fā)中的 財產(chǎn)的未來銷售。
29. 如權利要求28所述的系統(tǒng)，其中為預測未來銷售，所述物理計算系統(tǒng)被程序化以 確定一個或多個供應、存量、存量，或在房地產(chǎn)開發(fā)的地理區(qū)域內(nèi)對財產(chǎn)的需求，在房地產(chǎn) 開發(fā)的地理區(qū)域中的財產(chǎn)的市場周期趨勢、波動性、或彈性，以及用于所述房地產(chǎn)開發(fā)中的 所述地理區(qū)域內(nèi)的財產(chǎn)的資產(chǎn)或負資產(chǎn)。
30. 如權利要求28所述的系統(tǒng)，其中所述物理計算系統(tǒng)被程序化以確定包含一段時間 內(nèi)所述財產(chǎn)的計劃銷售的信息的銷售時間線。
31. 如權利要求30所述的系統(tǒng)，其中所述銷售時間線包含用于所述財產(chǎn)的計劃銷售價 格的信息。
32. 如權利要求31所述的系統(tǒng)，其中為確定所述房地產(chǎn)開發(fā)的所述估價，所述物理計 算系統(tǒng)被程序化以基于來自所述財產(chǎn)的計劃銷售價格的貼現(xiàn)現(xiàn)金流確定用于所述房地產(chǎn) 開發(fā)的凈現(xiàn)值。
33. -種具有存儲在其中的用于確定房地產(chǎn)開發(fā)的估價的計算機可讀指令的非瞬變計 算機存儲，所述計算機可執(zhí)行指令包含以下指令： 訪問（1)用于與地理區(qū)域中的房地產(chǎn)開發(fā)相關聯(lián)的多個虛擬財產(chǎn)的信息，每個虛擬財 產(chǎn)代表在所述房地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)被構建的或計劃被構建的財產(chǎn)，以及（2)用于多個虛擬財 產(chǎn)之一的至少一個估價；以及 至少部分地基于每個所述虛擬財產(chǎn)的估價確定所述房地產(chǎn)開發(fā)的估價。
34. 如權利要求33所述的非瞬變計算機存儲，進一步包含用于調(diào)和用于所述多個虛擬 財產(chǎn)的信息以識別潛在的矛盾的或不合理的數(shù)據(jù)。
35. 如權利要求33所述的非瞬變計算機存儲，進一步包含用于預測所述開發(fā)中的財產(chǎn) 的未來銷售的指令。
【文檔編號】G06Q10/04GK104380318SQ201380033057
【公開日】2015年2月25日 申請日期:2013年5月23日 優(yōu)先權日:2012年6月22日
【發(fā)明者】塔拉·J·布萊克利, 喬恩·A·威爾克斯 申請人:科絡捷解決方案有限責任公司