一種商品房管理系統(tǒng)及管理方法
【技術領域】
[0001]本發(fā)明涉及房屋管理領域，特別涉及一種商品房管理系統(tǒng)及管理方法。
【背景技術】
[0002]通常而言，市民在選購房屋時，首先去房地產(chǎn)開發(fā)商的場地查看房屋的信息，然后選擇要買的房子，最后簽訂合同、付款；經(jīng)常碰到喜歡的房源不能選、選好的房源存在一房多售、一房多貸等問題，使得購房者的權益得不到保障。由于銷售主體的不合法性、銷售行為的不規(guī)范性、信息不公開和不對稱，這樣就給用戶帶來極大的購房煩惱。

【發(fā)明內(nèi)容】

[0003]本發(fā)明要解決的技術問題在于，針對現(xiàn)有技術的上述銷售主體的不合法性、銷售行為的不規(guī)范性、信息不公開和不對稱的缺陷，提供一種能避免銷售主體的不合法性、銷售行為的不規(guī)范性、信息不公開和不對稱的商品房管理系統(tǒng)及管理方法。
[0004]本發(fā)明解決其技術問題所采用的技術方案是:構造一種商品房管理系統(tǒng)，包括用于商品房預售管理、合同備案、公眾查詢和網(wǎng)上申請的外部業(yè)務系統(tǒng)，以及用于權屬交易管理、檔案管理、測繪管理和考核管理的內(nèi)部業(yè)務系統(tǒng)。
[0005]在本發(fā)明所述的商品房管理系統(tǒng)中，住建局或房管局可根據(jù)其職能需要處理所述內(nèi)部業(yè)務系統(tǒng)和外部業(yè)務系統(tǒng)，開發(fā)商和普通用戶可根據(jù)需要訪問所述外部業(yè)務系統(tǒng)。
[0006]在本發(fā)明所述的商品房管理系統(tǒng)中，通過引用測繪數(shù)據(jù)建立樓盤表，開發(fā)商和房管局共用所述樓盤表并對其相關數(shù)據(jù)進行更新數(shù)據(jù)。
[0007]在本發(fā)明所述的商品房管理系統(tǒng)中，所述樓盤表的數(shù)據(jù)庫存放在所述住建局的服務器中，并通過鏈接在指定的網(wǎng)站開辟專門頻道；所述房管局與住建局通過VPN的方式交換樓盤表數(shù)據(jù)。
[0008]本發(fā)明還涉及一種商品房管理方法，包括如下步驟:
A)開發(fā)商填寫商品房預售許可申請表；
B)所述開發(fā)商錄入樓盤表明細和合同樣本；
C)住建局對所述商品房預售許可申請表、樓盤表明細和合同樣本進行審批；
D)判斷審批是否通過，如是，執(zhí)行步驟E);否則，返回步驟A)；
E)所述住建局給所述開發(fā)商核發(fā)預售許可證書，并在網(wǎng)上公布樓盤銷售信息和合同樣本信息。
[0009]在本發(fā)明所述的商品房管理方法中，所述樓盤表明細包括商品房坐落位置、面積、結構、用途、層次、裝修標準、工程施工進度說明、竣工交付日期、價格、預售商品房分層平面圖和分戶圖。
[0010]在本發(fā)明所述的商品房管理方法中，所述審批包括初審、復審、終審、要件接收和填寫審批意見。
[0011]在本發(fā)明所述的商品房管理方法中，在所述步驟E)之后還進一步包括: F)購房者網(wǎng)上查閱樓盤信息；
G)購房者確定買房后，所述開發(fā)商與購房者洽談購房相關事宜；
H)所述開發(fā)商登錄所述商品房管理系統(tǒng)按照所述合同樣本錄入合同；
I)所述購房者和開發(fā)商確認合同無誤后，所述購房者確認密碼并打印合同；
J)所述購房者和開發(fā)商在所述合同上簽署蓋章；
K)所述開發(fā)商對簽了合同的樓房加注已銷售信息；
L)所述購房者和開發(fā)商洽談其他事宜。
[0012]在本發(fā)明所述的商品房管理方法中，所述步驟F)中購房者查閱的樓盤信息包括各個開發(fā)商的樓盤情況、樓房詳細信息以及樓房狀態(tài)信息。
[0013]在本發(fā)明所述的商品房管理方法中，所述樓房詳細信息包括商品房坐落位置、用途、形態(tài)、面積、套型、價格和建成時間信息，所述樓房狀態(tài)包括待售、已售和已抵押信息。
[0014]實施本發(fā)明的商品房管理系統(tǒng)及管理方法，具有以下有益效果:由于外部業(yè)務系統(tǒng)用于商品房預售管理、合同備案、公眾查詢和網(wǎng)上申請，內(nèi)部業(yè)務系統(tǒng)用于權屬交易管理、檔案管理、測繪管理和考核管理，這樣在很大程度上避免了銷售主體的不合法性和銷售行為的不規(guī)范等情況，購房者只需登錄網(wǎng)站即可清晰的查閱樓盤信息，解決了信息不公開、不對稱給用戶帶來的購房煩惱；所以其能避免銷售主體的不合法性、銷售行為的不規(guī)范性、信息不公開和不對稱。
【附圖說明】
[0015]為了更清楚地說明本發(fā)明實施例或現(xiàn)有技術中的技術方案，下面將對實施例或現(xiàn)有技術描述中所需要使用的附圖作簡單地介紹，顯而易見地，下面描述中的附圖僅僅是本發(fā)明的一些實施例，對于本領域普通技術人員來講，在不付出創(chuàng)造性勞動性的前提下，還可以根據(jù)這些附圖獲得其他的附圖。
[0016]圖1為本發(fā)明商品房管理系統(tǒng)及管理方法一個實施例中管理系統(tǒng)的結構示意圖； 圖2為所述實施例中管理系統(tǒng)的具體示意圖；
圖3為所述實施例中管理方法的流程圖；
圖4為所述實施例中管理方法進一步改進的流程圖。
【具體實施方式】
[0017]下面將結合本發(fā)明實施例中的附圖，對本發(fā)明實施例中的技術方案進行清楚、完整地描述，顯然，所描述的實施例僅僅是本發(fā)明一部分實施例，而不是全部的實施例。基于本發(fā)明中的實施例，本領域普通技術人員在沒有作出創(chuàng)造性勞動前提下所獲得的所有其他實施例，都屬于本發(fā)明保護的范圍。
[0018]在本發(fā)明商品房管理系統(tǒng)及管理方法實施例中，其管理系統(tǒng)的結構示意圖如圖1所示。圖1中，該商品房管理系統(tǒng)包括外部業(yè)務系統(tǒng)和內(nèi)部業(yè)務系統(tǒng)；其中，外部業(yè)務系統(tǒng)用于商品房預售管理、合同備案、公眾查詢和網(wǎng)上申請，內(nèi)部業(yè)務系統(tǒng)用于權屬交易管理、檔案管理、測繪管理和考核管理。這樣在很大程度上避免了銷售主體的不合法性和銷售行為的不規(guī)范等情況，購房者只需登錄網(wǎng)站即可清晰的查閱樓盤信息，解決了信息不公開、不對稱給用戶帶來的購房煩惱；所以其能避免銷售主體的不合法性、銷售行為的不規(guī)范性、信息不公開和不對稱。此外，住建局、房管局可根據(jù)其職能需要處理內(nèi)部業(yè)務系統(tǒng)和外部業(yè)務系統(tǒng)，而開發(fā)商和普通普通用戶則只能根據(jù)需要訪問到外部業(yè)務系統(tǒng)，這樣極大地保證了數(shù)據(jù)的安全性。
[0019]整個管理系統(tǒng)采用B/S模式架構，其中所需數(shù)據(jù)通過房管業(yè)務系統(tǒng)(外部業(yè)務系統(tǒng)和內(nèi)部業(yè)務系統(tǒng))的數(shù)據(jù)抽取所得。本實施例中，通過引用測繪數(shù)據(jù)建立樓盤表，開發(fā)商和房管局共用該樓盤表并對該樓盤表的相關數(shù)據(jù)進行更新數(shù)據(jù)。當需要進行數(shù)據(jù)交換時，則通過數(shù)據(jù)交換平臺在后臺實現(xiàn)，不會直接打開數(shù)據(jù)庫，而只是由數(shù)據(jù)交換平臺在數(shù)據(jù)庫中直接抽取所需數(shù)據(jù)，然后按照設定的交換機制向網(wǎng)上傳遞數(shù)據(jù)；而網(wǎng)上的數(shù)據(jù)也會實時更新到樓盤表中，其也是通過數(shù)據(jù)交換平臺進行交換，數(shù)據(jù)交換平臺經(jīng)過一系列的驗證、對比等技術處理才寫進數(shù)據(jù)庫中相關位置，故在技術處理上保證了數(shù)據(jù)的安全性。值得一提的是，本實施例中，樓盤表的數(shù)據(jù)庫可以存放在住建局的服務器中，然后通過鏈接在指定的網(wǎng)站開辟專門頻道。而房管局與住建局可通過VPN的方式交換樓盤表數(shù)據(jù)。
[0020]圖2是本實施例中商品房管理系統(tǒng)的具體示意圖，整個商品房管理系統(tǒng)的結構可分為三個管理的目標體和四個用戶分類，其中，三個管理的目標體分別為許可證管理、樓盤管理、合同管理，四個用戶分類分別為社會公眾、房管局、住建局和開發(fā)企業(yè)(即開發(fā)商)。
[0021]本實施例還涉及一種商品房管理方法，其流程圖如圖3所示。圖3中，開發(fā)商在網(wǎng)上預售時，該管理方法包括如下步驟:
步驟SOl開發(fā)商填寫商品房預售許可申請表:本步驟中，開發(fā)商進入商品房管理系統(tǒng)，并在網(wǎng)上填寫商品房預售許可申請表。
[0022]步驟S02開發(fā)商錄入樓盤表明細和合同樣本:本步驟中，開發(fā)商在網(wǎng)上錄入樓盤明細和合同樣本，其中，樓盤表明細包括商品房坐落位置、面積、結構、用途、層次、裝修標準、工程施工進度說明、竣工交付日期、價格、預售商品房分層平面圖和分戶圖等等，合同樣本是一個合同模板，以后按照此合同樣本來簽訂合同。
[0023]步驟S03住建局對商品房預售許